Электронная регистрация сделки при покупке квартиры. Любой, кто купил квартиру и получил ипотеку в Сбербанке, знает, как настойчиво сотрудники агентства навязывают услугу «электронная регистрация сделок купли-продажи» (сокращенно ЭР). Банк даже готов платить до 0,1% от утвержденной ставки по ипотеке тем, кто соглашается на эту назойливую услугу. Кроме того, обещают дополнительный «плюс» в виде ускорения регистрации сделок до 2-3 дней.
Причина, по которой менеджеры делают это «невозможно оторвать» предложение, вполне очевидна – материальный стимул, бонус за каждую такую «проданную» услугу. Понятно и то, почему банк начал эту «оцифровку»: Росреестр грозит, что после 2022 года все операции с недвижимостью будут осуществляться в электронном виде. Так что «народный» банк пытается опередить планету.
Упорство и убедительность, с которыми менеджеры этой славной организации продвигают электронный банкинг, наводят на мысль о бесплатном сыре …
Как происходит электронная регистрация передачи прав? Готовится проект соглашения, кредитный консультант распечатывает его вместе со сделкой и делает его доступным для чтения покупателю и продавцу. Затем на стороне Росреестра генерируется уникальный ключ для электронной подписи файла с договором купли-продажи, который отправляется в Росреестр. Фактически, покупатели и продавцы получают sms с набором номеров, которые они сообщают менеджеру, менеджер вводит («подписывает») их, все как в электронном онлайн-платеже. Это оно. Договор «подписан», отправляется на регистрацию. После передачи права стороны получают в электронном виде договор, который они «подписали», и сертификат подписи, которым подписан договор (об этом мы поговорим чуть позже). Договор купли-продажи распечатывается в 2-х экземплярах, покупатель и продавец подписывают его и оставляют с этими документами. Обратите внимание, в Росреестр отправляется неподписанный файл, а не скан документа, подписанный сторонами сделки.
Сделка ED тесно связана с сервисом безопасных расчетов (цена вопроса, кстати, 8000 рублей – это стоимость привлечения сторонних юристов, которые возьмут документы из банка, оформят сделку «традиционным» способом и принесут туда, где вы говорите). Ноу-хау Сбербанка в области биллинга заключается в следующем. На счет специально созданной организации – ООО «Сбербанк Центр Недвижимости» – покупатель перечисляет стоимость квартиры и заказывает получение информации из ГЗС о том, что произошла передача прав на перевод денег продавцу. Вроде бы уставный капитал ООО вполне приличный, кажется, что Сбербанк на 100% состоит из учредителей. Но это не Сбербанк. И обязательство перевести деньги – не из банка, а из какого-то отделения. И это полбеды. Ключ к продавцу – отсутствие гарантии безотзывности. То есть покупателю никто не запрещает прийти на следующий день после сделки и попросить возврат. Суть договора показывает, что банк не имеет права отказать … Я спросил банк о гарантиях для продавца – пока мне не дали ответа.
Самое главное. Ни покупатель, ни продавец точно не знают, какой файл менеджер банка отправил в Росреестр. Если договор ранее не был проверен и верифицирован по всем пунктам, если во время обсуждения во время транзакции изменения вносились более одного раза – вы можете прислать последнюю версию.
Дело. Покупатели и продавцы нашли друг друга как родственную душу. Оба они самовлюбленные, оба читают Интернет. Конечно, во время самой сделки было много обсуждений и разговоров. Менеджер отправила то, что, по ее мнению, было окончательным вариантом, в Росреестр. Но он все еще существовалошибка в номере кредитного договора. Нужно ли объяснять последствия? Покупатель, он же заемщик, выплачивает ссуду в течение долгого и утомительного времени, затем получает справку из банка на полную сумму ссуды, он приходит, чтобы снять бремя – залог – и они говорят, что ссуду он окупился плохо. Контракт включает в себя второй кредитный договор. Ошибка была исправлена, был подписан дополнительный контракт и снова отправлен в Росреестер. Вы теряете время, много времени, нервы, много нервов.
И да, кредит уже выдан, договор подписан, проценты тикают, но пока квартира не сдана, все равно не приходит. Как вы понимаете, проценты оплачивает покупатель, а не бесполезный менеджер Uber. Да человеческий фактор,да, маловероятная ситуация – но я, обычный брокер по недвижимости, уже дважды слышал о такой ошибке в двух разных сделках и пытался помочь советом.
Договор купли-продажи квартиры значительно отличается от других договоров, например, на продажу автомобиля, тем, что стороны определяют ряд важных договоренностей в договоре. Некоторые из них необходимо только указать, например, без указания цены квартиры договор считается недействительным. Также необходимо указать лиц, которые юридически сохранят за собой право пользования квартирой после передачи прав на нее. Электронная регистрация открывает целый ряд возможностей для мошенничества – договор с двумя подписями при необходимости можно «переподписать».
При традиционной регистрации подписи и сам текст договора заверяются личным участием сторон в подаче документов на регистрацию. Это означает, что договор, прочитанный и подписанный сторонами, абсолютно идентичен тому (на бумаге) в архиве Росреестра. В случае с ED остается только надежда на «мастерство» менеджера. Коллега рассказала мне, как она, бывшая сотрудница Сбербанка, посмотрела на агонию стажера (ротация в Сбербанке, если вы не знаете, огромная), а затем сказала ей и сказала: переезжай, дай мне себя. Она переехала. Здесь мы подходим к следующему пункту – фактически роль сотрудника Росреестра берет на себя менеджер Сбербанка. Вопрос, на который я тоже не получил ответа, – как службы безопасности Росреестра проверяют этого человека? Думаю, нет. Страшно только фантазировать о безграничных возможностях, которые дают простому человеку доступ к базе Росреестра … потому что человек грешен и слаб …
Итак, очевидные проблемы, с которыми собственник столкнется в будущем после ER. При попытке продать квартиру вас попросят показать архивную копию договора, текст, который был зарегистрирован. К сожалению, бумага с двумя подписями не заслуживает доверия. Теперь на получение архивной копии уходит от двух недель до месяца – если Росреестр работает исправно. Однако в последнее время эта организация «уговаривает» обе стороны сделки и посредников нестабильной работой и частыми отключениями. Ситуация за последний год существенно не улучшилась, напомним, подготовка к 2022 году – году всеобщей электронной регистрации – не принесет мира и мирной жизни. Также не получится получить дополнительные копии из архива …
