Ипотека и залог земель сельскохозяйственного назначения. Земли, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, а также земли, предназначенные для этой цели, называются землями сельскохозяйственного назначения. Их территориальное расположение обязательно должно быть вне населенных пунктов (ч. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ). Такая земля может быть использована в качестве залога при оформлении соответствующего ипотечного договора (залог недвижимости). Залог сельскохозяйственных участков регулируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)». (Статья 7 Федерального закона № 101-ФЗ).
Договор об ипотеке земель сельхозназначения
Ипотека или залог недвижимости регулируется соответствующим соглашением, в котором участвуют две стороны & mdash; залогодержатель и залогодержатель. Залогодержатель – кредитор, право которого на взыскание денег гарантируется стоимостью заложенной земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащей залогодержателю. Однако должник и залогодержатель не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Третьи лица также могут гарантировать должника.
Право собственности на сельскохозяйственные участки, обремененные ипотекой, не передается кредитору, а остается в пользовании и во владении залогодержателя. Согласно договору об ипотеке, залогодержатель имеет приоритет перед другими кредиторами залогодержателя при возврате заемных средств, что обеспечивается заложенным земельным участком. После заключения ипотечного договора на заложенный земельный участок распространяются положения о залоге (часть 1.2 статьи 1 главы I основных положений N 102-ФЗ).
Предмет и форма договора
Поскольку сельскохозяйственный участок предоставлен в ипотеку, в соответствии с ч. 1 ст. 336 ГК РФ, является предметом договора. Статья 338 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что предмет ипотеки остается за залогодержателем. Земля, обеспеченная ипотекой, остается во владении залогодержателя, даже если он передал землю во временное пользование или во владение третьей стороне.
Если законом или соглашением сторон не предусмотрена нотариальная форма договора об учреждении ипотеки, этот документ составляется в письменной форме. Если договор залога, направленный на обеспечение исполнения обязательств по договору, подлежит нотариальному удостоверению, это необходимо сделать в принудительном порядке. В противном случае договор будет признан недействительным (ч. 3 ст. 339 ГК РФ).
Содержание договора ипотеки
Ипотечный договор предусматривает:
- предмет залога и его оценка, условия и размеры обязательств, обеспеченных ипотекой;
- возможность судебного или внесудебного ареста недвижимого имущества и порядок продажи участка;
- достаточно данных для идентификации предмета залога
- имя кредитора и закон, согласно которому он является собственником земельного участка, обремененного ипотекой
- срок лизинга, если предметом залога является право лизинга;
- оценка участка земли сельскохозяйственного назначения в денежном выражении;
- ответственность, обеспеченная ипотекой, условия ее создания и условия исполнения
- сведения об ипотеке, подтверждающие права ипотечного кредитора, за исключением случаев, когда такой документ выдан по ипотеке в силу закона (ст. 9 N 102-ФЗ).
Какие сельхоз земли могут быть заложены в ипотеку
Не вся земля может быть использована в качестве залога. Закон накладывает ряд запретов, связанных с его территорией и формой собственности. Также следует отметить, что ранее из земель сельскохозяйственных организаций и КФХ был запрещен залог земель сельскохозяйственного назначения.
Земли, которые могут быть предоставлены в ипотеку
Для того, чтобы земля была заложена, ее признание или ограничение не должно быть прекращено в соответствии с федеральным законом. Если земельный участок сельскохозяйственного назначения передается юридическому или физическому лицу с правом аренды, это лицо может передать эти права в залог на время действия договора аренды. Однако перед этим он должен спросить разрешения у владельца.
Аналогичное утверждение применимо к участкам, принадлежащим государству или муниципалитетам. Однако, если срок их аренды превышает 5 лет, согласие арендодателя больше не требуется для передачи прав на аренду. Необходимо только уведомить владельца.
Если сельскохозяйственный участок находится в совместном владении или разделен на несколько частейнедвижимого имущества, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель может предоставить ипотеку только на данный земельный участок, который выделен натурой из земли в таком общем или многокомпонентном недвижимом имуществе (ст. 62 N 102-ФЗ).
Земли, не подлежащие ипотеке
Ипотека земель сельскохозяйственного назначения не допускается:
- если земля находится в муниципальной или государственной собственности;
- Если планируемая к закладной площадь участка меньше допустимой величины, указанной в нормативных актах
- субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления (ст. 63 N 102-ФЗ).
Обращение взыскания на заложенный с/х участок
В случае невыполнения обеспеченных ипотекой обязательств в установленном договором порядке залогодержатель может наложить арест на заложенный участок. Невыполнение обязательств включает в себя неуплату или неполную оплату долга, несвоевременную уплату долга или его часть, в зависимости от того, что предусмотрено в ипотечном договоре (ст. 50 N 102-ФЗ).
Арест предмета залога может рассматриваться как в судебном, так и во внесудебном порядке.
- Внесудебные требования залогодержателя удовлетворяются, если они предусмотрены
- договор об ипотеке;
- договор, по которому в силу закона возникает ипотека;
- ипотечный документ, удостоверяющий права заявителя, если применимо.
Если вышеупомянутые договоры нотариально удостоверены или ипотечный документ содержит положение о внесудебном урегулировании, конфискация права собственности на сельскохозяйственные земли может быть приведена в исполнение нотариусом (статья 55 № 102-ФЗ).
- Закрытие производства на основании нотариально удостоверенного исполнительного листа:
- Судебный пристав выносит решение об аресте земель сельскохозяйственного назначения у ипотечного кредитора. Этот документ отправляется в агентство, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это необходимо для внесения ареста в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Арестованный земельный участок передает залогодержателю на продажу в установленном законом порядке.
