Как обезопасить себя при совершении сделок? Учитывайте специфику ипотеки в силу закона при приобретении недвижимости за счет кредита или заемных средств.
В этом случае третья сторона – банк или другое кредитное учреждение, предоставившее ссуду на покупку недвижимости, – включается в отношения приобретения собственности.
Следует отметить, что законодательством не известен такой вид договора, как «договор купли-продажи жилья за счет кредитных средств». Для продавца квартиры (дома) отношения между покупателем и банком неактуальны. Конечно, вы не можете помешать сторонам указать в контракте источник средств для покупки дома, но это зависит исключительно от их доброй воли, чего нельзя ожидать. А если такого указания нет, регистрирующий орган просто зарегистрирует договор купли-продажи и передачи прав собственности, и информация о происхождении ипотеки никогда не будет внесена в реестр.
В соответствии с п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента внесения ее в государственный реестр. операции с недвижимостью
Для банка важно, чтобы запись о государственной ипотеке производилась одновременно с оформлением договора купли-продажи и права собственности на жилище, которое приобретается за счет кредитных средств. операции с недвижимостью
Основная особенность договоров заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев расчеты по договору купли-продажи производятся после государственной регистрации, хотя в самих договорах указано, что расчеты между сторонами производятся в полном объеме. Это сделано для предотвращения возникновения ипотеки в силу закона в пользу продавца квартиры, как указывалось ранее. Более того, продавец квартиры сможет получить в банке денежные средства только после представления личного договора и свидетельства о праве собственности на квартиру, в котором он указывает в поле «Обременения», что ипотека является « ипотека в силу закона “. Для банка это означает, что регистрирующий орган заключил ипотечный кредит на недвижимость в пользу банка, и банк сможет без помех выдать продавцу денежную сумму.
Однако у некоторых банков другая картина. Деньги ссуды совместно хранят продавец и покупатель в сейфовой ячейке. По закону кредит уже выплачен. Однако до тех пор, пока ипотека не передана в пользу банка, покупатель (то есть должник) платит повышенные проценты по кредитному договору. Выплата повышенных процентов банк обосновывает тем, что до государственной регистрации ипотеки возврат кредита фактически ничем не обеспечен.
Таким образом, на практике встречаются случаи, когда покупатель квартиры берет кредит в банке, находит нужную ему квартиру, подписывает договор купли-продажи и подает весь пакет документов на государственную регистрацию. Регистрирующий орган в процессе государственной регистрации приостанавливает государственную регистрацию на месяц, так как квартира закреплена в залоге. В этом случае не всегда удается удалить селезенку. Соответственно, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации. Вся процедура занимает около двух-трех месяцев, и покупатель квартиры, уже получивший кредит, вынужден платить более высокие проценты.
Поскольку такие случаи не редкость, очень важно, чтобы опытные юристы проверяли «юридическую чистоту» квартиры перед тем, как взять кредит и подписать договор купли-продажи.
Как производится оплата по договору купли-продажи?
Как уже было сказано, в договоре часто записывается, что оплата произведена, хотя на самом деле это не так.
Эта ситуация может представлять определенный риск для продавца квартиры, так как он фактически не получил деньги, но подписал договор о том, что расчет завершен. операции с недвижимостью
В большинстве случаев при продаже квартиры в кредит весь пакет документов по сделке готовят сотрудники банка. Простому человеку сложно разобраться во всех юридических тонкостях сделки.
Особое внимание следует обратить на следующие моменты.
1. Если денежные средства физически передаются покупателем продавцу после государственной регистрации имущества и заключения договора, договор купли-продажи должен содержать условие о порядке и сроках расчетов.
«Расчеты по договору будут производиться в течение трех дней с момента регистрации государством договора купли-продажи и собственности».
2. Если продавец и покупатель договорились, что расчет состоится после государственной регистрации, необходимо в силу закона согласовать условия ипотеки в пользу продавца или, точнее, оговорить, что указанная ипотека не возникнет. Продавец несет меньший риск выставления счетов при покупке жилья с использованием кредита, чем в случае покупки жилья за собственные средства покупателя. Это связано с тем, что расчеты в банке ипотечного кредитора осуществляются через сейфовую ячейку. Вся процедура находится под контролем сотрудников банка, что внушает некоторое доверие.
Если стороны договорились о том, что ипотека в пользу продавца не возникает в момент расчетов после государственной регистрации, это должно быть включено в договор.
Стороны согласились, что в соответствии со статьей 488 (5) Гражданского кодекса РФ право собственности ПРОДАВЦА на ипотеку не возникает в силу закона в отношении ЗЕМЛИ до тех пор, пока она не будет полностью погашена ».
§3 ВВЕДЕНИЕ В ГИПОТЕЗЫ ПРАВО НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР
Рассмотрим порядок оформления государственного контракта купли-продажи жилого помещения за счет средств кредита или займа, права собственности и ипотеки.
Государственная регистрация прав проходит в следующем порядке (ст. 13 Закона о регистрации прав).
1. Получение документов, необходимых для государственной регистрации закона, регистрация этих документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины.
2. Юридическая экспертиза документов и проверка законности сделки.
3. Установление отсутствия противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данную недвижимость, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
5. Внесение записей в правоустанавливающие документы и выдача свидетельств о государственной регистрации прав.
Документы, необходимые для государственной регистрации прав
А. Документы, которые необходимо предоставить для государственной регистрации договоров купли-продажи квартир, приобретенных с использованием кредитных средств в счет приобретаемой квартиры.
1. Заявления сторон договора или лица, уполномоченного сторонами по нотариально удостоверенной доверенности (в заявлении должны быть указаны, в том числе, данные о сторонах сделки, необходимые для заполнения соответствующих разделов Единого государственного реестра. прав). Одно заявление – на государственную регистрацию сделок – договоров купли-продажи, второе – на государственную регистрацию перехода права, права собственности.
2. Оригинал платежного документа, подтверждающего уплату сбора за государственную регистрацию договора купли-продажи за счет кредитных средств и перехода права собственности (возвращается заявителю) и его копия (помещается в файл правоустанавливающих документов). государственная регистрация прав собственности
Госпошлина для физических лиц составляет 500 рублей за государственную регистрацию сделок, 500 рублей за государственную регистрацию перехода права собственности.
3. Документ, удостоверяющий личность физического лица (предъявляется).
4. Нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица со всеми их изменениями, документ, подтверждающий факт внесения записи юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), свидетельство о постановке на учет налогоплательщика, документ, подтверждающий авторизацию представитель юридического лица, действующий от имени юридического лица.
В данном случае это учредительные документы банка-кредитора (залогодержателя).
Если учредительные документы банка уже поданы ранее, достаточно представить на государственную регистрацию выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, протокол об избрании единоличного исполнительного органа, утверждении единоличного исполнительного органа Центральным органом власти. Банк России, доверенности на подписавших кредитный договор. регистрация прав собственности
5. Оригиналы и должным образом заверенные копии документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего кредитный договор от имени банка.
6. Подлинные выписки и копии документов о собственности, подтверждающие право собственности Продавца на продаваемое жилище.
7. Оригиналы договора купли-продажи с использованием кредитных средств (равного количеству страниц сделки) и один оригинал договора купли-продажи с использованием кредитных средств для приложения документов о праве собственности.
8. Оригинал и должным образом заверенная копия кредитного договора.
9. Оригиналы и должным образом заверенные копии документов, перечисленных в Договоре купли-продажи ссуды в качестве приложений.
10. Оригинал и копия нотариального акта (если права ипотечного кредитора подтверждены нотариальным актом), (в договоре купли-продажи кредита ссылка на нотариальный акт не обязательна).
11. Оригиналы и заверенные копии документов, указанных в ипотеке в качестве приложений.
12. Оригиналы и надлежащим образом заверенные копии отчета оценщика недвижимости о денежной оценке недвижимости в случае выпуска покрытых облигаций.
13. Согласие супруги покупателя / продавца на покупку / выкуп квартиры, подтвержденное нотариально. Если покупатель не состоит в браке, заявление о расторжении брака (простая письменная форма). Если продавец не состоит в браке, заявление о том, что он не состоит в браке и нет супруга, имеющего права на продаваемую квартиру. Согласие продавца не требуется, если квартира ранее приобреталась на безвозмездной основе.
14. Копия свидетельства о браке, подтвержденная нотариально, если квартира приобретена в совместную собственность супругов.
15. Согласие доверительного органа, если предметом договора купли-продажи с использованием средств займа является жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетним, недееспособным лицам (в этом случае также требуется письменное согласие доверительных управляющих) или недееспособные лица, находящиеся под стражей.
16. Отчуждение жилища, в котором члены семьи собственника жилища, недееспособные или находящиеся под опекой, или несовершеннолетние члены семьи собственника жилища, оставшиеся без попечения родителей (как известно органом опеки и попечительства), – требовать согласия органа опеки и попечительства, если таким образом будут нарушены права или охраняемые законом интересы этих лиц.
17. Выписка из жилищного реестра или иной документ, содержащий сведения о лицах, зарегистрированных в квартире.
18. Если изменились размер квартиры, адрес и паспортные данные продавца / покупателя, необходимо подать заявление об изменении записей в Едином государственном реестре юридических лиц. К заявлению должна быть приложена квитанция об оплате госпошлины (100 рублей – для физических лиц, 300 рублей – для юридических лиц). На каждое изменение подается заявка. 19.
19) Технический паспорт квартиры и его копия (не требуется).
Б. Документы, представляемые для государственной регистрации договоров купли-продажи жилых домов и земельных участков, приобретенных за счет кредитных средств, залога жилых домов и земельных участков, предназначенных для покупки.
Помимо документов, перечисленных в разделе А, на государственную регистрацию необходимо предоставить следующие документы.
1. Кадастровый план участка.
– В договоре следует отметить, что купленный / переданный дом находится на участке, который также приобретается / передается по данному договору;
– в договоре указывается категория земель и вид разрешенного использования земельного участка, приобретенного / выделенного по договору.
В. Документы, которые необходимо предоставить для государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного за счет кредитных средств, обеспеченного приобретаемым недвижимым имуществом, если сторонами (стороной) договора являются юридические лица.
Помимо документов, указанных в разделах А и / или Б, на государственную регистрацию должны быть представлены следующие документы:
1. Учредительные документы юридического лица, являющегося стороной сделки.
2. Протокол об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица.
3. Протокол органа юридического лица об одобрении крупной сделки и сделки с третьими лицами или заявление юридического лица о том, что сделка (договор купли-продажи) не является существенной сделкой или сделкой с третьими лицами.
Г. Основные требования.
1. Ровный участок в территориальном плане предусматривать без учета балконов и лоджий. При наличии у продавца свидетельства о праве собственности, в котором указана общая площадь помещения вместе с неотапливаемыми помещениями, необходимо подать заявку на внесение изменений в Единый государственный реестр прав. Это требование вытекает из ст. 15 сек. 5 Жилищного кодекса РФ. Указанный стандарт предусматривает, что общая площадь жилища состоит из суммы площадей всех частей этого жилища вместе с площадью подсобных помещений, обслуживающих потребности граждан для удовлетворения бытовых нужд и других потребностей, связанных с проживание в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
2. Если в формулировке ипотеки указано, что кредитный договор является приложением к ипотеке, нет необходимости сшивать ипотеку с кредитным договором.
Если формулировка ипотеки предусматривает, что договор займа является его неотъемлемой частью, необходимо скрепить договор займа с ипотекой. запись в собственность
4. Если ипотека содержит только реквизиты кредитного договора, нет необходимости сшивать ипотеку с кредитным договором.
5. В случае выпуска покрытой облигации данные в отчете об оценке и дата оценки должны совпадать с данными, содержащимися в покрытой облигации.
Некоторые проблемы с госрегистрацией
1. изменение жилой площади.
Очень часто площадь квартиры или многоквартирного дома меняется в результате реконструкции квартиры или дома. Этот факт выявляется при получении владельцем нового технического паспорта на объект недвижимости.
Под капитальным ремонтом жилища понимается установка, замена или перенос оборудования, сантехники, электротехники или другой техники, требующая изменения технического паспорта жилища (статья 25 Жилищного кодекса РФ). Реконструкция жилища – это изменение его конфигурации, требующее изменения технического паспорта жилища.
Реконструкция и / или перепланировка квартиры проводится в соответствии с законодательством после консультации с местными властями на основании их решения.
Следовательно, если в результате ремонта квартиры или дома произошли изменения в конфигурации жилых помещений, установка, замена или перемещение инженерных, сантехнических, электрических или других устройств – требуется согласие местных властей. Перед любыми изменениями, т. Е. Ремонтом, необходимо получить разрешение.
Под названный перечень изменений подпадает и установка кондиционера, и подключение санузла, и замена старой электропроводки с установкой дополнительных розеток.
В большинстве случаев сотрудники Службы технической инвентаризации сразу говорят о перепланировке объекта, поэтому регистрирующий орган не «сдаст» квартиру, если собственник захочет ее продать. оформление договора купли-продажи
Обязательным дополнением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, указанных в настоящем документе, является план такого имущества и кадастровый план такого участка (статья 17 (1) (10) (1) Закона о регистрации). Представление этих планов не требуется. если план данного объекта недвижимости или иной документ, предусмотренный Актом о регистрации, кадастровый план земельного участка уже представлен и внесен в соответствующее дело документов на право собственности. оформление договора купли-продажи
Другими словами, если технический паспорт на квартиру ранее подавался в регистрирующий орган, его повторная подача не является обязательной. Например, если квартира была приобретена около 8 лет назад, технический паспорт на нее должен храниться в архиве регистрирующего органа. Однако следует отметить, что описание жилища в договоре купли-продажи должно соответствовать старому техническому паспорту, чтобы описание имущества соответствовало данным о собственности в регистрирующем органе.
Более того, по мнению некоторых юристов, перепланировка помещения не должна мешать собственнику распоряжаться им. Тем более, что пункт 1 статьи 35 Конституции РФ гласит: «Право частной собственности охраняется законом». При этом в соответствии с п. 2 настоящей статьи, каждый имеет право владеть, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как индивидуально, так и совместно с другими.
Таким образом, можно сделать вывод, что наличие несанкционированных изменений не должно являться основанием для ограничения права собственника на распоряжение имуществом. регистрация прав собственности
2. Подача копий документов, заверенных в установленном законодательством порядке.
Документы, необходимые для государственной регистрации прав (за исключением актов государственных органов и актов местного самоуправления и судебных актов, на основании которых устанавливались права на недвижимое имущество), представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (оригинал) после государственного регистрация прав должна быть возвращена бенефициару (пункт 4 (5) статьи 18 Закона о регистрации), то есть оригиналы и копии. регистрация собственности
Исключения составляют:
- акты органов государственной власти и местного самоуправления; судебные акты, устанавливающие права на недвижимое имущество; документы, отражающие содержание сделки и являющиеся основанием для государственной регистрации (например, договор купли-продажи).
Отсутствие копии документа, необходимого для государственной регистрации, является нарушением Закона о регистрации. Часто этот факт является основанием для приостановления государственной регистрации. Кроме того, если копия подана на государственную регистрацию без нотариального заверения, государственная регистрация также приостанавливается.
Как избежать приостановки государственной регистрации и сэкономить на нотариальных копиях?
14 сентября 2006 года Приказом Минюста России № 293 Административный регламент осуществления государственных функций в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Административный регламент. ) были одобрены.
В соответствии с Административным регламентом (пункт 82) специалист по приемке документов сравнивает предоставленные копии оригиналов и копии документов (в том числе нотариальные). Если представленные копии документов не заверены нотариально, специалист, сравнив копии документов с их оригиналами, проставляет их соответствие оригиналам, заверяет своей подписью фамилию и инициалы и призывает заявителя заверить эту запись. с его подписью.
Это положение позволяет подавать оригинал и обычную фотокопию документа на государственную регистрацию и экономит время и деньги.
3. Подача учредительных документов банка.
Специфика создания ипотеки в силу закона при оформлении договора купли-продажи недвижимости с использованием средств банковского кредита требует предоставления в регистрирующий орган сопутствующих документов банка. оформление договора купли-продажи
Необходимость предоставления сопутствующих документов банка обосновывается следующими предпосылками.
Согласно пункту 1 статьи 53 Гражданского кодекса юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, другими нормативными актами и учредительными документами. оформление договора купли-продажи
Как уже упоминалось выше, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично за счет средств банка или другого кредитного учреждения или целевого кредита, предоставленного другим юридическим лицом для покупки или строительства жилища или квартиры. считается заложенным с момента внесения в государственный реестр права собственности заемщика на жилище или квартиру (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке). Оформление договора купли-продажи
Для внесения сведений о банке-кредиторе как залогодержателе в Единый государственный реестр прав и установления правоспособности банка как юридического лица необходимо представить на государственную регистрацию учредительные документы банка и банковскую лицензию или копии этих документов юридически заверенные. регистрация правового титула
Специфика отдельных регионов России и разный подход сотрудников регистрирующих органов к указанному вопросу определяют порядок подачи залогодержателями – кредиторами составляющих документов. регистрация правового титула
Следует отметить, что некоторые регистраторы актов гражданского состояния считают, что предъявление избирательных бюллетеней не требуется.
Однако такая позиция не кажется достаточно обоснованной.
В некоторых регионах России учредительные документы банка подаются в регистрирующий орган однократно (стартовый комплект). Тогда вам просто нужно обратиться к стартовому набору. В остальных регионах комплект учредительных документов подается в каждое территориальное управление по городским округам субъекта Российской Федерации по запросу. оформление договора купли-продажи
Независимо от действующего в регионах России порядка представляется разумным и целесообразным подача учредительных документов банка для оформления договора купли-продажи с использованием кредитных средств, права собственности и возникновения ипотеки в силу закона. . оформление договора купли-продажи
4. Подача документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего кредитный договор от имени банка.
При регистрации SPA с использованием средств банковского кредита с созданием ипотеки в силу закона необходимо предоставить в регистрирующий орган документы, подтверждающие полномочия лиц, подписывающих договор займа или договор займа от имени банка. Эта необходимость оправдана следующими причинами.
Лицо, получившее доверенность, должно лично осуществлять деятельность, на которую он уполномочен (часть 1 статьи 187 Гражданского кодекса). Он может передать их другому лицу, если он уполномочен на это на основании доверенности. В соответствии со ст. 183 Гражданского кодекса при отсутствии разрешения действовать от имени другого лица или в нарушение такого разрешения правовой акт считается заключенным от имени и от имени лица, которое его заключило, если иное (представленное) лицо не дает на это явного согласия.
Другими словами, если представитель банка заключает кредитный договор от имени банка, представитель банка должен иметь соответствующие разрешения. В противном случае сделка считается заключенной от имени представителя, а не от имени банка, со всеми последствиями.
На практике полномочия представителя часто ограничены по времени и сумме, на которую предоставляется заем. Кроме того, некоторые банки вводят внутреннюю многоэтапную процедуру выдачи кредитов. оформление договора купли-продажи
