Как проходит сделка купли-продажи квартиры? Страница 1 из 0 Все про недвижимость

Сделки с недвижимостью занимают большую долю гражданского оборота. Особой популярностью пользуются операции по покупке и продаже. Стороны прибегают к помощи риелторов, платя им комиссию от общей суммы. Как проходит сделка купли продажи квартиры без посредника?

Можно ли обойтись без агента

Как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно, без помощи агента по недвижимости? Для этого нужно предпринять несколько шагов:

Собрать документы на продаваемую квартиру – получить согласие собственников, если их несколько, заказать выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, документы, на основании которых возникло имущественное право, план БТИ, согласие супруга, если квартира приобреталась в браке.
Погасить долги по коммунальным платежам, по налогам, если таковые имеются.
Проверить квартиру на наличие / отсутствие обременений.
Найти покупателя.
Составить договор купли-продажи.
Зарегистрировать сделку в Росреестре.
Получить от покупателя деньги.

Если продавец решил сразу же купить другую недвижимость, ему нужно:

Найти продавца, осмотреть квартиру.
Проверить её юридическую «чистоту».
Подписать договор.
Зарегистрировать сделку.
Передать деньги продавцу.

Каждый пункт нужно рассмотреть отдельно.

Сбор необходимой документации

Оформление купли продажи квартиры невозможно без комплекта документов. Продавцу нужно подготовить:

Согласие собственников, если их несколько. Продать недвижимость может только владелец. Если квартира находится в долевой собственности, для её продажи нужно, чтобы все владельцы дали своё согласие. Оно оформляется в письменном виде, заверяется нотариусом.
Выписку из домовой книги. В документе отражается количество людей, имеющих постоянную или временную регистрацию, сохраняют ли эти люди право проживания после отчуждения имущественного права. Выписка имеет ограниченный срок действия – 30 дней. Заказать можно в МФЦ или в управляющей компании.
Выписка из ЕГРН. В документе указывается характеристики продаваемого помещения – метраж, адрес, по которому располагается, кадастровый номер, ФИО собственника, наличие обременений. Срок действия выписки – 30 дней. Заказать можно в МФЦ или через официальный сайт Росреестра.
Документ, на основании которого возникло имущественное право. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследовании или договор приватизации.
Технический план БТИ. Он подтверждает, что продавец не делал перепланировку. А, если делал, то узаконил её.
Согласие супруга. Оно необходимо, если квартира приобреталась в браке. Согласие оформляется в письменном виде, заверяется нотариусом.
Справка из диспансеров – психоневрологического и наркологического. Это не обязательные документы, но покупатель может их потребовать. Они подтверждают, что покупатель на момент совершения сделки находился в «здравом уме и светлой памяти».

Документы предоставляются в виде оригиналов. Также нужен паспорт продавца.

Погашение долгов

Это не обязательное условие. Можно договориться с покупателем и продать квартиру с долгами. Росреестр не будет рассматривать наличие долгов по коммунальным платежам и налогам, как препятствие к регистрации сделки.

Проверка квартиры на наличие / отсутствие обременений

Оформление сделки купли продажи квартиры не состоится, если недвижимость находится под обременением. Проверка проводится посредством выписки ЕГРН.

Например, квартира приобреталась в ипотеку. Пока долг не погашен, сделка купли продажи квартиры не может быть осуществлена. Потребуется согласие банка на операцию.

Поиск покупателя

Можно воспользоваться различными сервисами для подачи объявления о продаже квартиры. Есть площадки, где объявления пользователей размещаются бесплатно, а есть и платные сервисы. Выбор за продавцом. Но нужно сделать хорошие фотографии.

Составление договора купли-продажи

Где взять договор купли продажи квартиры? Договор составляют в письменной форме, подписывается обеими сторонами. В него включаются существенные и дополнительные условия. Существенные – это условия, без которых соглашение будет считаться недействительным. Дополнительные включаются в «тело» договора по желанию сторон, отражают условия конкретной сделки.

К существенным условиям относятся:

Цена квартиры – прописывается в рублях, сначала цифрами, потом прописью.
Предмет сделки – полное описание квартиры. Нужно указать адрес, по которому располагается, этаж, площадь (общую и жилую), кадастровый номер.
Перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире после продажи. Нужно указать – полностью ФИО, данные из паспорта.

К дополнительным условиям относятся:

Порядок расчёта – наличными средствами или безналичным способов, посредством банковской ячейки или аккредитива.
Права и обязанности каждой стороны.
Ответственность продавца и покупателя за нарушение условий данного соглашения.
Порядок урегулирования разногласий.

Обязательно нужно указать данные сторон:

ФИО продавца и покупателя;
Данные из паспорта;
Адрес, по которому проживает каждая сторона;
Контактные данные.

Как правильно составить договор купли продажи квартиры? Договор составляется в 3 экземплярах – по одному каждой стороне и один будет храниться в Росреестре. Каждый экземпляр подписывается обеими сторонами.

Регистрация сделки

Сделки, объектом которых является недвижимость, должны быть обязательно зарегистрированы через Росреестр. Для этого необходимо:

Посетить ближайшее отделение МФЦ – присутствовать должны обе стороны;
Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию. Как правило, сопутствующие расходы несёт та сторона, которая приобретает право. Но можно договориться иначе.
Комплект документов (ДКП, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, техплан и справки) сдаётся на проверку сотруднику МФЦ. Пока он сверяет актуальность документации, покупатель и продавец заполняют заявление на отчуждение права и регистрацию сделки.
Когда сотрудник многофункционального центра проверит документы, он должен сделать копии, заверить их своей подписью и печатью «Мои документы».
Весь комплект документов отправляется в Росреестр для регистрации сделки. Регламентный срок исполнения услуги – 10 рабочих дней.

Когда сотрудник МФЦ примет документы на регистрацию, он выдаст продавцу и покупателю расписку, в которой будет указана дата получения результата. В этот день в МФЦ должны подойти обе стороны. Продавец получит на руки зарегистрированный договор купли-продажи, а покупатель:

зарегистрированный договор;
выписку ЕГРН, в которой он будет указан собственником.

Передача квартиры

Стороны должны договориться между собой, когда состоится передача предмета сделки – квартиры. Согласно положениям ДКП, продавец обязан передать покупателю квартиру в состоянии, пригодном для проживания. Этот факт фиксируется актом приёма – передачи.

Он составляется в письменной форме. В нём описываются нюансы передаваемой квартиры. Стороны могут досконально описать предмет сделки. Например, цвет обоев и состояние полового покрытия. Оформление акта, согласно ст. 556 ГК РФ, означает, что договор исполнен в полном объёме и без претензий.

Расчёт за квартиру

Покупатель обязан заплатить за квартиру деньги, а продавец обязан их принять. Существует несколько безопасных способов расчёта. Это:

использование банковской ячейки;
расчёт через аккредитив.

Стороны сами выбирают способ передачи денежных средств. Безопасность заключается в том, что продавец получает деньги только после того, как предъявить работнику банка зарегистрированный ДКП. До этого момента он не может претендовать на деньги.

Чтобы воспользоваться одним из этих способов, нужно:

посетить выбранное отделение банка;
обратиться к уполномоченному сотруднику;
заключить договор на использование банковской ячейки или аккредитива;
покупатель закладывает деньги посредством безналичного банковского перевода;
стороны получают расписку о том, что на указанном банковском счёте (или в ячейке) хранится определённая сумма денежных средств.

То есть, покупатель вносит деньги на счёт или закладывает их в сейф, но продавец не может их получить до тех, пока не предъявит сотруднику банка подтверждение об отчуждении имущественного права. Если Росреестр не пропустит сделку по законным причинам, покупатель может изъять деньги из ячейки (снять со счёта).

Отличие аккредитива от ячейки в том, что аренду сейфа нужно платить, а аккредитив предоставляется бесплатно.

Альтернативой ячейки и аккредитива выступает депозитарий нотариуса. Принцип действия такой:

покупатель вносит необходимую сумму на счёт нотариуса;
продавец может получить деньги только после того, как предъявит работнику нотариальной конторы зарегистрированный в Росреестре ДКП;
нотариус отвечает за сохранность средств своим имуществом.

Нотариальный депозит застрахован на нескольких уровнях:

индивидуальное страхование нотариуса;
страхование региональной нотариальной палаты;
компенсационный фонд на федеральном уровне.

Поэтому такой способ расчёта безопасен.

Как купить квартиру, находящуюся в долевой собственности

Как оформить сделку купли продажи квартиры, если недвижимость находится во владении нескольких человек. В главе 16 ГК РФ прописано, как правильно это сделать:

Получить согласие всех собственников. Это обязательный документ. Без него сделка не будет зарегистрирована. Оформляется от имени каждого собственника в письменной форме. Заверяется у нотариуса.
Если разделены лицевые счета, каждый владелец должен погасить долги по коммунальным платежам.
Поиск покупателя, подготовка квартиры в продаже.
Заключение договора купли-продажи. Если продаётся одна или несколько долей в одной квартире, но не объект целиком, то оформляется столько ДКП, сколько долей продаётся. К каждому прилагается согласие всех владельцев. Если квартира продаётся целиком по согласию всех содольщиков, то оформляется один договор, согласие владельцев не нужно. ДКП подписывается всеми совладельцами, в «теле» указываются их данные.
Регистрация сделки в Росреестре.
Передача доли или квартиры целиком по акту приёма – передачи.

Как правильно оформить куплю продажу квартиры, если продаётся одна часть? Каждый дольщик имеет преимущественное право на выкуп других долей. То есть, если один из сособственников решает продать свою долю, он должен уведомить других владельцев. Делается это так:

на имя каждого владельца составляется письменное уведомление с предложением купить долю;
высылается на почтовый адрес дольщика или вручается ему в руки лично под роспись;
в течение 1 месяца каждый совладелец должен дать письменный ответ – согласие или несогласие;
если есть согласие, то купля – продажа оформляется с этим покупателем;
если есть отказ, то нужно искать другого покупателя.

Важно! В уведомлении нужно указать реальную цену доли. Нельзя завышать. Если продавец умышленно укажет стоимость доли выше, чем на рынке, другой дольщик по этой причине не сможет выкупить долю и сделка будет заключена с другим человеком, операцию можно будет оспорить в судебном порядке.

Доля в квартире может образоваться по следующим причинам:

приватизация жилого помещения на нескольких человек;
оформление наследства на нескольких правопреемников;
отчуждение имущественного права посредством дарения;
квартира приобреталась в браке, после развода была разделена судом или бывшие супруги заключили мировое соглашение;
квартира приобреталась с помощью материнского капитала, родители исполнили обязательство по выделению долей детям.

Покупка квартиры у родственника, особенности сделки

Сделка по покупке квартиры у родственника имеет некоторые особенности по налогообложению. Если продавец – родственник владел квартирой менее 5 лет, то у него возникает право на имущественный вычет в размере стоимости сделки. То есть, он полностью освобождается от уплаты налога на доходы в размере 13% от суммы полученной выгоды (стоимости проданной недвижимости).

Если же имущественное право было оформлено менее 5 лет, то налог платить придётся. Сумма рассчитывается самостоятельно продавцом, исходя из полученной выгоды. Нужно взять 13% от этой суммы, внести их в бюджет. Оплату нужно осуществить на следующий год после года, в котором было отчуждено право.

Если есть обязанность по уплате налога, то можно применить право вычета в размере 1 млн. рублей. Например, квартира была продана за 2,3 рублей. Применяется вычет в 1 млн. рублей. Заплатить налог нужно с суммы 1,3 млн. рублей (2,3 – 1). Размер налога, который нужно внести в бюджет составляет 169 тысяч рублей.

Согласно п. 5 ст. 220 НК РФ, налоговая преференция не предоставляется, если сделка была заключена между взаимозависимыми лицами. В ст. 105.1 НК РФ прописано, что такими лицами являются:

супруги;
родители и дети;
опекуны и опекаемые;
братья и сёстры.

Заключение

Как проходит сделка купли продажи квартиры? Можно обойтись без агента по недвижимости. При соблюдении алгоритма действий, регистрирующий орган не отклонит переоформление имущественного права.