Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета? Выясним, откуда берутся лишние квадратные метры, в выписках из Единого государственного реестра юридических лиц, которых не было в проекте, или в техпаспорте БТИ.
За несколько лет в бухгалтерском учете и записях о недвижимости произошли значительные изменения. Все эти изменения идут рука об руку с явным желанием государства организовать рынок жилья и оцифровать все операции со зданиями. Однако это всего лишь средство для достижения цели, и цель сама по себе – увеличить долю прямых налогов, взимаемых с домашних хозяйств. Работает простая формула «чем больше выставляется счет, тем больше налогов взимается». Отсюда и бесконечное продление «амнистии крыши» и упрощение разрешительных процедур, и введение иных цивилизованных механизмов. Общая площадь жилых домов – не самый маленький фактор.
Думаем, все заметили, как кадастровая стоимость квартир, земельных участков и жилых домов стала расти вместе с суммой налогов на недвижимость. И когда сумма таких расходов начинает сильно ударить по кошельку, собственник справедливо спрашивает себя: «Как это все подсчитывается и нет ли мошенничества?»
Когда к нам поступил запрос объяснить механизм расчета площади многоквартирного дома, и почему у одного и того же дома с разными документами может быть разная площадь, мы даже не задумались, как эта тема, мягко говоря, не прозрачен. Не только на нашем сайте, но даже на специализированных юридических форумах участники высказывали совершенно полярные трактовки государственного законодательства.
В сегодняшней статье с помощью специалистов Московского областного бюро технической инвентаризации мы постараемся поставить точку в вопросе расчета площади дома на кадастровый учет.
Технический паспорт и технический план – разные документы
До 2012 года основным документом для регистрации дома был технический паспорт, который составляли инженеры БТИ. Документ понятен каждому и включает: чертеж дома, план этажа, расположение дома на участке, используемые строительные материалы, площадь всех комнат и рассчитанную общую площадь дома. в соответствии с положениями Жилищного кодекса. Кроме того, в техническом паспорте есть информация о т.н. балансовая стоимость недвижимости, на основании которой ранее рассчитывался налог на недвижимость. Даже сегодня технический паспорт широко используется в качестве документа для различных исследований, инвентаризации, разрешения вопросов наследования и распределения акций и т. Д.
Но сегодня для того, чтобы поставить дом на кадастровый учет, технический план является основным документом. Самое интересное, что площадь одного и того же дома в техническом паспорте не будет совпадать с данными, указанными в техническом плане. Например, в техпаспорте будет 80 кв. а площадь в техническом плане и выписке из ЕГРН получится 115 кв.
Ошибки нет, но требования к определению площади застройки, которые указаны в техническом плане, регламентируются не СНИП, не Жилищным кодексом, а документом с очень длинным названием – Заказ Минэкономразвития № 90 «Об утверждении точности и методики определения координат характерных точек границ земельных участков, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта под строительство на земле, а также требования к определению поверхности ». 03.2016 (исправлено 08.09.2018). Это значит, что разные документы, разные цели, разные методы расчета площади.
Составление технического плана относится к кадастровым работам, поэтому их могут выполнять только квалифицированные кадастровые инженеры, которые являются членами организации местного самоуправления. Саморегулируемые организации (СРО) контролируют соблюдение кадастровыми инженерами требований законов и нормативных актов, регулирующих кадастровую деятельность. Список СРО и действующих членов организации доступен на сайте Росреестра. Там же вы можете увидеть статистику выбранного кадастрового инженера.
Влияние площади дома на размер налога на имущество
1 сентября 2016 года вступил в силу новый порядок исчисления налога на недвижимость «по кадастровой стоимости». В нашей статье мы подробно рассказали, что такое кадастровая оценка недвижимости и как правильно рассчитать налог на недвижимость. Но в контексте сегодняшнего материала рассмотрим, как формируется кадастровая стоимость жилого дома.
Кадастровая стоимость определяется Росреестром.
Ценовые факторы – это показатели, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки, которые можно надежно определить и объективно измерить:
– кадастровый район, в котором расположен объект строительства,
– Назначение здания или помещения (нежилой дом, многоквартирный дом, многоквартирный дом),
– Площадь застройки.
Для расчета с экспертом органа кадастрового учета подбирается соответствующий удельный индекс для здания или помещения. В этом случае площадь является одним из нескольких критериев оценки, от которых зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Ни год завершения строительства, ни материал внешних стен здания, ни этажность здания, ни этажность, на которой расположены помещения, не влияют на расчет кадастровой стоимости. Расчет производится строго на основании определенных показателей кадастровой стоимости и площади здания или помещения, утвержденных по результатам государственной кадастровой оценки.
То есть фактически мы пришли к тому, что указанная в техническом плане площадь дома напрямую влияет на размер кадастровой стоимости и, соответственно, на размер налога.
Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета
Чтобы понять, как кадастровые инженеры рассчитывают площадь жилого дома, обратимся к упомянутому выше постановлению Минэкономразвития. Мы не будем приводить вас к тексту рецепта полностью, если вы хотите, вы можете легко найти его, остановиться на интересных местах и дать объяснение.
Пункт 8 1 постановления гласит: «Площадь жилого дома определяется как сумма полезной площади жилого дома.
В абзаце 9 сек. 1 постановления гласит: «Полезная площадь жилого дома определяется в пределах площади внутренних наружных стен.
К полезной площади жилого дома относится площадь ниш высотой 2 м и более, арок шириной 2 м и более, этажей под лестницей, при высоте от пола до низа выступающих лестничных конструкций 1,6. м и более.
К полезной площади относятся площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничные клетки и ступени (площадь каждой ступени отдельно) с учетом их площади на уровне этажа.
При расчете площади жилого дома инженерная крыша отождествляется с площадью террас.
При занесении дома в кадастровый регистр в техническом плане определяется площадь всего дома, включая площадь, занимаемую внутренними стенами и перегородками (площадь, занимаемая внешними стенами здания, в расчет не включается. основная площадь здания). При этом понижающие коэффициенты для балконов, лоджий, террас не применяются и не учитываются.
Это значит, что при расчете площади жилого дома для целей кадастрового учета не имеет значения, жилое это или нежилое здание, отапливаемое или неотапливаемое, балкон или спальня – все учитывается с учетом коэффициент 1, включая площадь, занимаемую внутренними перегородками и стенами.
– веранда и внешняя открытая лестница,
– пространство вокруг входной двери/
