Как сэкономить на НДФЛ при продаже квартиры? Если продать квартиру, с точки зрения государства, они получают доход. Вы должны передать часть этого дохода (13%) государству в виде подоходного налога с населения (НДФЛ).
Размер отчислений в бюджет зависит от нескольких факторов:
- продолжительность периода владения квартирой;
- Сумма выручки, полученной от продажи;
- Сумма затрат на его покупку.
Срок владения квартирой
Налоговый кодекс Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает категорию минимального срока владения недвижимым имуществом (ч. 1 ст. 217 ГК РФ). Если вы владеете недвижимостью менее этого срока, вам придется заплатить НДФЛ при ее продаже.
Этот срок определяется в соответствии с положениями Налогового постановления, действующего на момент регистрации вашего права собственности на недвижимость.
Если квартира была приобретена до 01.01.2016, НДФЛ с ее продажи не взимается, при условии, что квартира у вас три года и более.
Если квартира была приобретена после 01.01.2016, минимальный срок владения составляет:
- если жилье получено по наследству, в дар от родственника, в результате приватизации или передачи права собственности по договору о пожизненном иждивении, минимальный срок владения составляет три года. Трехлетний срок распространяется также на квартиры, являющиеся единственными квартирами, независимо от момента их приобретения (Письмо Минфина России от 03.03.2020 N 03-04-05 / 15558);
- во всех остальных случаях, включая приобретение другой квартиры по договору акционерного капитала или на вторичном рынке, минимальный срок владения составляет пять лет.
Как правило, срок владения имуществом равен периоду, в течение которого была запись о вашем владении имуществом в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРН).
Пример
1 июня 2018 г. вы подписали договор купли-продажи квартиры (например, эта квартира является вашим единственным местом жительства), а 1 августа 2018 г. & mdash; вы внесены в Единый государственный реестр недвижимого имущества как собственник. При этом минимальный срок владения жильем составляет три года. Таким образом, с 08.02.2021 можно будет продать квартиру без уплаты НДФЛ.
Есть некоторые исключения из общего правила для расчета минимального периода владения с даты регистрации права собственности:
- Если вы унаследовали квартиру, минимальный срок владения начинается со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152, ст. 1113 ГК РФ. Письмо Минфина России от 05.07). .2019 № 03-04-05 / 49885);
- Если вы приобрели квартиру у супружеской пары за счет совместного дохода, период минимального владения как для вас, так и для вашего супруга (а) считается с момента регистрации права собственности на квартиру.
В этом случае не имеет значения, на кого именно зарегистрирована квартира, ведь по умолчанию она принадлежит вашей совместной собственности (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).
То же правило применяется, если вы унаследовали от своего умершего супруга квартиру, которую приобрели во время брака.
Размер дохода, полученного от продажи
Подоходный налог с населения при продаже квартиры рассчитывается как ваша доля дохода, полученного вами от продажи. Этот доход является налогооблагаемой суммой. Чем он больше, тем больше налога вы заплатите в бюджет.
Доход от продажи составляет максимум два значения: продажная цена или 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Налоговый кодекс РФ предоставляет ряд льгот, позволяющих уменьшить размер налогооблагаемого дохода, а значит, и размер отчислений в бюджет.
Одним из таких преимуществ является удержание налога на имущество.
Вычет по налогу на имущество позволяет уменьшить налоговую базу на сумму дохода, полученного от продажи недвижимости в данном календарном году. Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает верхний предел вычета в размере 1 млн рублей.
То есть, если вы продали одну квартиру за 15 миллионов рублей в течение года, вы сможете снизить налоговую базу до 14 миллионов рублей. Если вы продали две квартиры, одну за 9 млн рублей, вы можете уменьшить налоговую базу до 14 млн рублей. второй на 13 миллионов рублей, общая сумма налогооблагаемого дохода составит 21 миллион рублей. (9 млн руб. + 13 млн руб. – 1 млн руб. = 21 млн руб.).
Если ваш доход от продажи квартиры меньше 1 миллиона рублей, вам не нужно платить НДФЛ.
Если квартира находится в совместной собственности, вычет будет доступен каждому из совладельцев. Для этого необходимо заключить два договора купли-продажи, по одному на каждую акцию.
Чтобы воспользоваться вычетом, достаточно приложить к налоговой декларации копии документов, подтверждающих продажу квартиры. Налоговую декларацию необходимо подать в форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекающим налоговым периодом.
Размер расходов на приобретение квартиры
Вместо имущественного вычета можно уменьшить налоговую базу на сумму понесенных расходов на покупку проданной квартиры.
Законодатель не предусматривает конкретного перечня расходов, которые могут быть учтены с целью уменьшения налоговой базы. Это сделано для того, чтобы налогоплательщики в любом случае могли учесть все необходимые фактически понесенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением жилой недвижимости, с учетом разнообразия этих затрат (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2013 № 1220-О).
Такие расходы включают, в частности, рыночную стоимость проданной квартиры и проценты по конкретным займам и займам, предоставленным на покупку квартиры.
