Как выбрать и получить помещение под кафе, столовую, ресторан и другой общепит?

Как выбрать и получить помещение? Гастрономия – это сфера, востребованная у населения вне зависимости от политической и экономической ситуации в стране. Чтобы растение приносило постоянный доход, важно правильно подойти к организации бизнеса.

Как найти недвижимость для общепита — кафе, ресторанов, столовых, баров, кофеен?

Открытие кейтерингового бизнеса начинается с поиска места. Это один из ключевых факторов, от которых зависит ваш успех. Отбор осуществляется по нескольким критериям.

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса

Выбирая место, нельзя учитывать только его стоимость. Необходимо собрать информацию о соседних заведениях:

Нет смысла открывать третью пиццерию или паб в пределах 100 метров. Он больше подходит для открытия столовой или кондитерской.

Не менее важный аспект – прохождение людей. Даже настоящий гурман не станет искать кафе на безлюдной улице. Это заведение должно располагаться как можно ближе к дороге. Так что он привлечет внимание пешеходов и автовладельцев. Если само здание незаметно или скрыто за деревьями – следует предусмотреть четкую вывеску и оригинальный дизайн входа.

Выбор в зависимости от локации

1. Семейное кафе, пиццерию, кондитерскую или кафе со средней ценовой политикой необязательно открывать в центре города. Жители Подмосковья время от времени ходят в кафе, чтобы что-нибудь перекусить или провести вечер с друзьями. Также стоит рассмотреть новые направления, в которых развивается инфраструктура. Если это одно из первых заведений, велика вероятность получить постоянных клиентов в лице жителей новостройки.
2. Ресторан с оригинальной кухней и музыкой больше подходит для открытия в исторической части города, где предпочитают отдыхать жители и туристы. В идеале есть место для парковки автомобилей и такси будущих гостей. В мегаполисе стоит искать место возле метро – не все добираются до дорогих мест на такси или на собственном автомобиле.
3. Выбирая место для столовой или кафе быстрого питания, следует учитывать близость к крупным организациям. Такие удобства желательны для студентов и сотрудников в обеденное время. Расположение столовой на первом этаже гарантирует 50% успеха.

Лучшее место – любое место с интенсивным пешеходным движением. Это парки отдыха, торгово-развлекательные центры, транспортные узлы (автовокзалы и вокзалы). В мегаполисах это еще и места рядом с офисами и бизнес-центрами.

Общие правила выбора локации:

• Близость метро или транспортного узла.
• Наличие парковочных мест.
• Пешеходный поток.
• Наличие в непосредственной близости крупных офисов или учебных заведений.

Санитарно-гигиенические требования

Помимо выбора концепции и месторасположения заведения, будущему собственнику предстоит согласовать его открытие с высшим руководством. Это и пожарная часть, и МЧС, СЭС, в некоторых случаях, градостроительное управление.

Стандарты SES одинаковы для всех предприятий общественного питания. Допускается использование жилых и нежилых помещений в отдельно стоящей или пристроенной застройке, а также на территории производственных объектов (СанПин 2.3.6.1079-01. Раздел № 2) в качестве земельного участка.

Независимо от типа объекта, площадь необходимо разделить на отдельные участки. Они непосредственно:

• кухня;
• комната для приема гостей;
• место хранения сырья;
• администрация;
• санитарные узлы.

Категорически запрещено использовать подвальное помещение как кухню.

Требования к помещениям:

• Наличие аварийного выхода.
• Не допускается размещение пищевых емкостей рядом с туалетом.
• Наличие водопровода, канализации, вентиляции.
• Разместите контейнеры для бытовых и пищевых отходов.
• Служебный вход находится со стороны здания, где нет окон и входных дверей. Запрещается выгружать сырье и выбрасывать мусор со двора или главного входа.

Если будущее кафе планируется открыть в многоквартирном доме, необходимо будет позаботиться о дополнительной звукоизоляции и вытяжке (особенно при наличии мангала, мангала, мангала). Не исключено, что режим работы придется отрегулировать, иначе будут конфликты с обитателями нижних этажей.

Как можно получить и оформить такую недвижимость?

Есть несколько способов получить место для будущей штаб-квартиры. Не стоит сразу выбирать конкретный вариант. Вам необходимо ознакомиться с нюансами и рассмотреть достоинства и недостатки каждого из методов.

Аренда

Это самый простой способ выбрать место для будущего объекта. Аренда помещения имеет свои достоинства и недостатки. Прежде чем принять решение, стоит взглянуть на несколько объектов.

Плюсы и минусы

• Без больших вложений.
• Хозяин кафе не имеет отношения к помещению.
• Минимальный пакет документов, ускоряющий открытие.

• Часто помещения требуют ремонта, что влечет за собой дополнительные затраты.
• Рента составляет большую часть прибыли.
• На раскрутку заведения потребуется время и деньги.

Поиск арендодателя и офиса

Как только вы определитесь с местом, вы можете приступить к поиску подходящего объекта. Рациональнее использовать специальные сайты, на которых собственники размещают коммерческую недвижимость:

Если недвижимость подходит, как описано, имеет смысл связаться с арендодателем и осмотреть недвижимость лично.

При заключении договора аренды следует настоять на срок не менее 2–3 лет. Вы можете обратиться за помощью к юристу, который составит договор с учетом пожеланий обеих сторон. Доказательство права собственности потребуется от домовладельца.

Содержание договора:

• Подробная информация о сторонах.
• Срок аренды.
• Закон или запрет на сдачу помещения в субаренду.
• Описание объекта – расположение, площадь, этажность, назначение помещения.
• Условия аренды – сумма, фиксированные сроки.

Арендная плата может увеличиваться не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса).

Самостоятельно оформлять документы не рекомендуем. Экономьте свое время – проконсультируйтесь с нашими юристами по телефонам:

Подводные камни и практические рекомендации

Возможные угрозы – это ограниченный срок, на который можно сдать помещение, а открытие и продвижение заведения длится не менее 1-2 лет, после чего кафе начинает работать нелегально. Нет гарантии, что собственник захочет продлить договор. В результате владелец заведения не только не сможет возместить понесенные затраты, но и потеряет существующих клиентов.

Есть и другие подводные камни, о которых не подозревают начинающие предприниматели. Важно внимательно прочитать договор перед его подписанием. На что стоит обратить внимание:

• Назначение помещения – должно быть предназначено для предприятий общественного питания. Если этого пункта нет, возникнут проблемы с вышестоящими инстанциями.
• Пункты отмечены мелким шрифтом – часто есть причины отказа в аренде или возможность досрочного расторжения договора.
• Ресторан давно пустует – это тоже должно насторожить. Если недвижимость сдается по привлекательной цене и в хорошем месте, есть подозрение, что арендаторов нет.

Рекомендуется узнать о предыдущем арендаторе. Точнее причина ухода с участка, особенно если там было заведение общественного питания. Вы можете искать ссылки:

• на городских форумах;
• социальные сети;
• Особые места (например, TripAdvisor).

1. Перед подписанием контракта важно уточнить детали СМИ. Если они включены в стоимость аренды, не беспокойтесь. Если в договоре есть такой пункт, то счета оплачиваются отдельно. В результате предпринимателю придется платить огромные суммы за воду и электричество.
2. Также желательно проверить документы, касающиеся помещения. Если арендодатель честен и ему нечего скрывать, он предоставит выписку из реестра прав на землю. Также важно убедиться, что местность не арестована. Если все в порядке, можно заключить сделку.
3. По вопросам страхования вы можете уточнить у арендодателя на сайте Федеральной налоговой службы идентификационный номер налогоплательщика. В результате будет предоставлена ​​информация о контрагенте: место регистрации, наличие / отсутствие задолженности, а также информация о том, находится ли арендодатель в стадии ликвидации.

Покупка

Относительно простой способ получить недвижимость – купить готовый бизнес. Фактически, потенциальный предприниматель покупает уже существующее заведение.

Плюсы и минусы

• Без аренды.
• Больше возможностей для ремонта и украшения комнат.
• Налаженная клиентская база.
• Нет необходимости набирать сотрудников, искать поставщиков.
• Гарантированный определенный доход.
• В случае выхода из строя помещение можно продать или сдать в аренду.

• У растения может быть плохая репутация.
• Сложно узнать настоящую причину продажи ресторанов / кафе.
• Нет никакой гарантии, что старые продавцы и сотрудники согласятся сотрудничать с новым владельцем.

Поиск продавца и офиса

При выборе дилера важно знать причину продажи завода. Часто компании пытаются избавиться от них, если им это не выгодно, но не всегда.

Возможные причины продажи:

• Владелец решил расширить свой бизнес, и нынешнее помещение ему уже не подходило по площади.
• Возникли непредвиденные обстоятельства, требующие больших денег.
• Идея нового проекта, требующего капитальных вложений.
• Первоначальная цель предпринимателя – получить прибыль от продажи готового бизнеса.

Заключение договора купли-продажи

Требования к подготовке контракта изложены в ст. 560 567 ГК РФ. Необходимые документы:

1. Действовать на основании проведенной инвентаризации. Он оформляется при заключении сделки.
2. Бухгалтерская документация завода.
3. Заявление о существующих обязательствах перед кредиторами. В противном случае есть риск покупки бизнеса вместе с долгами предыдущего владельца.
4. Независимые аудиторские заключения.
5. Отчет о выявленных недостача в помещениях.

Подводные камни и практические рекомендации

Иногда собственники пытаются продать бизнес из-за плохой репутации. В этом случае будет сложно завоевать доверие клиентов и быть плюсом. Это займет:

• изменить концепцию заведения;
• набор новых сотрудников;
• разработать программу лояльности для привлечения людей.

Тем не менее, это не гарантирует положительного результата.

Безусловно, есть несколько рекомендаций, которым нужно следовать:

1. Проанализируйте бухгалтерские записи. Здесь лучше не экономить и воспользоваться услугами квалифицированного бухгалтера.
2. Проанализируйте затраты на заработную плату, сырье, оплату счетов.
3. Выясните, нет ли у собственника долгов поставщикам, сотрудникам и коммунальным предприятиям.

Если владелец ничего не скрывает, нет проблем с предоставлением информации и отчетностью. Отказ должен насторожить потенциального покупателя.

В ресторанном бизнесе в первые 2-3 года становится ясно, прибыльный или убыточный. Если выбранное заведение работает менее трех лет, и собственник пытается его продать, следует быть осторожным.

Бывает, что собственник продает заведение, которое давно не работает. Заманчивое предложение, потому что это возможность купить готовый ресторанный бизнес за символическую сумму. Реальную ценность представляет только оборудование, а иногда и мебель. Если хозяин начинает завышать цену, объясняя это тем, что вложил деньги в продвижение, декор, подбор персонала – не уходите.

Строительство

Это наиболее трудоемкий и затратный вариант. Первое, с чем сталкивается будущий ресторатор – это поиск участка под строительство. Можно выделить сюжет:

В первом случае земля переходит в собственность покупателя. Однако вам потребуется крупная сумма денег.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

• Возможность построить и оборудовать объект по своему вкусу.
• Сайт является законной собственностью ресторатора.
• Возможность продать готовый бизнес.

• Крупные капитальные вложения.
• Необходимость получения разрешения на строительство от вышестоящих властей.
• Сбор документов и согласование проекта занимает много времени.

Выбор земли и сбор документов

• В начале можно арендовать участок под строительство. Однако существует риск: домовладелец может отказаться продлевать договор или пожелать его досрочно расторгнуть. Лучше рассматривать вариант с точки зрения выкупа.
• Также можно сдавать землю в аренду у государства. Это более надежный вариант. Однако участок должен быть выделен для этой цели, иначе он не будет принят в застройку.

После получения разрешения можно начинать работы. Если владелец планирует продавать алкоголь, площадь для гостей должна превышать 50 м². В остальных случаях могут продаваться напитки крепостью до 5%.

Перед началом строительства необходимо будет собрать пакет документов. Это включает:

• Технологический проект, включающий в себя описание всех помещений и устройств.
• Технический отчет будущего объекта. Он содержит полное описание конструктивных особенностей здания (стены, потолки, коммуникации).
• Проект водоснабжения и канализации.
• Проектирование вентиляции и отопления.

Возможные трудности и советы

Строительство кафе или ресторана дает возможность расширения деятельности в будущем. Особенно, если будущий собственник обзавелся собственной землей. Вам не нужно зависеть от арендодателя и беспокоиться о том, что договор может быть расторгнут в любой момент.

В любом случае землю и здание можно повторно использовать или сдавать в аренду другим предпринимателям. А если кафе находится на арендованном участке, в случае расторжения договора вам придется решать, что делать со зданием и оборудованием.

С точки зрения развития бизнеса и получения прибыли риски такие же, как при аренде и покупке кафе. Дальнейшие перспективы зависят от:

• место расположения;
• ценовая политика;
• маркетинговые ходы.

Ресторанный бизнес – интересное и прибыльное предприятие с грамотным подходом. Важно заранее просчитать возможные затраты. Рекомендуется составить отдельный бизнес-план на аренду, покупку и строительство помещения. Вложения в стартапы окупаются за 1-3 года.

Лизинг – самый доступный способ начать ресторанный бизнес. Минимум хлопот и затрат. В случае неудачи вы можете в любой момент расторгнуть договор с арендодателем.

Строить ресторан / кафе с нуля – дело хлопотное, для начала требуется немалый капитал. Нужна уверенность, что дело удастся и окупится. Такой вариант подойдет тем, кто знает сферу гастрономии изнутри, приобрел опыт и репутацию.