Какие квартиры лучше не покупать

Какие квартиры лучше не покупать?

Какие квартиры лучше не покупать? Покупатель нашел несколько однотипных квартир, отвечающих всем параметрам. Познакомившись со всеми, он сделал выбор, руководствуясь эмоциями, личными предпочтениями и полным набором документов, необходимых для покупки квартиры. Однако личность продавца его не интересовала, и он не спешил ее проверять. И это бесплатно!

В чем здесь риск для покупателя?

Дело в том, что именно личность продавца квартиры чаще всего определяет, будет ли сделка купли-продажи впоследствии подвергнута сомнению или нет. И никаких ошибок в документах. В этом специфика вторичного рынка жилья. По определению, на первичном рынке такого риска не существует.

На вторичном рынке покупатели обычно сосредотачиваются на проверке «юридической чистоты документов» в квартире, а не на том, кем они являются (с точки зрения возраста, состояния здоровья, социального и правового статуса). Это ошибка! Подтверждение личности продавца при покупке квартиры так же необходимо, как и проверка документов. А с некоторыми категориями граждан (о них ниже) лучше вообще не заключать сделки с недвижимостью.

Здесь мы разберемся с наиболее рискованными категориями продавцов, то есть с теми, у кого квартиру лучше не покупать. А что делать, если есть подозрения, но нет фактов.

Какие квартиры лучше не покупать?

Даже если с квартирными бумагами все в порядке (т.е.не опрошены), есть несколько категорий домовладельцев. Поэтому перед покупкой квартиры обязательно уточнить у продавца. К таким подозрительным продавцам относятся:

1. Одинокие пожилые и больные люди.

Если возраст продавца квартиры превышает 70 лет, а состояние его здоровья не позволяет хорошо мыслить, то продавец после продажи квартиры имеет реальный шанс получить ее обратно. Основанием для рассмотрения судом является преклонный возраст и состояние здоровья, в результате чего человек не мог понимать значимость своих действий и не осознавал их последствий на момент подписания договора купли-продажи квартиры (ст. 177 ГК РФ).

2) антисоциальные персонажи

Речь идет о людях, сильно зависимых от алкоголя и наркотиков, с психическими проблемами (хотя они могут не состоять на учете в наркологических или психоневрологических клиниках). Продажа квартиры таким лицом может быть признана судом недействительной по той же причине — «не знал, что делал» из-за ненадлежащего состояния здоровья.

На практике были случаи, когда такие Продавцы действительно «случайно» продавали свои квартиры из-за собственного безумия, но были и Продавцы, которые сознательно принимали деньги за продажу и затем, используя вышеупомянутую статью Закона, доказывали, что суду, что на момент совершения сделки они находились в ненадлежащем состоянии.

3. наследники имущества

Когда собственник продает унаследованную квартиру, для покупателя возникает практически неконтролируемый риск наткнуться на других наследников, которые могут появиться в самый неподходящий момент. Это особенно опасно, когда наследство было основано на статуте, а не на завещании (подробнее об этом см. Ссылку выше). На этот раз покупателю придется вести судебные споры о праве собственности на квартиру с новыми истцами. Решение суда о признании сделки недействительной будет зависеть от важности причин, по которым новые наследники не были своевременно объявлены.

4. Разведены собственники квартир.

Опасность здесь заключается в том, что формально собственником квартиры может быть одно лицо (согласно документам на право собственности и Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц), а фактически собственником квартиры является их супруга. Если квартира была приобретена ранее во время брака, как правило, она находится в совместной собственности обоих супругов, даже если зарегистрирована только на имя одного из них.

При продаже квартиры формальный собственник должен иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на сделку, в противном случае по иску этого супруга суд аннулирует сделку.

Когда продавец состоит в браке, вопрос о правах его супруги на совместное имущество решается естественным образом (в частности, это контролируется ЗАГСом). Но если продавец разводится, его жена выпадает из поля зрения сторон сделки и регистрирующих органов. Сам продавец может «забыть» сообщить Покупателю, что его бывшая супруга также имеет отношение к квартире.

5. Адвокаты собственника

Если квартира продается поверенным собственника (нотариально заверенным), основная опасность заключается в том, что суть доверенности и фактическая воля собственника квартиры могут не совпадать. Другими словами, доверенность может быть выдана собственнику путем обмана, угроз, насилия, шантажа. Все это дает держателю возможность оспорить сделку купли-продажи и отменить ее (п. 179 ГК РФ).

Перед покупкой квартиры всегда следует уточнять личность продавца. Но что делать, если Продавец относится к одной из вышеперечисленных категорий? Ведь не все они потенциальные мошенники и безумцы! Что делать, если есть подозрение, но нет явной опасности?

Как уже было сказано выше — лучше вообще не покупать квартиру у таких людей. Однако это не означает, что среди больных, старых, разведенных и даже сильно пьющих не может быть подходящих и честных Продавцов. Конечно, это могут быть вполне нормальные люди. Дело в том, что с этой категорией Продавцов увеличивается риск совершения сделок для Покупателя, и он должен прилагать дополнительные усилия, чтобы от этого защититься.