Какие квартиры лучше не покупать? Покупатель нашел несколько однотипных квартир, отвечающих всем параметрам. Познакомившись со всеми, он сделал выбор, руководствуясь эмоциями, личными предпочтениями и полным набором документов, необходимых для покупки квартиры. Однако личность продавца его не интересовала, и он не спешил ее проверять. И это бесплатно!
В чем здесь риск для покупателя?
Дело в том, что именно личность продавца квартиры чаще всего определяет, будет ли сделка купли-продажи впоследствии подвергнута сомнению или нет. И никаких ошибок в документах. В этом специфика вторичного рынка жилья. По определению, на первичном рынке такого риска не существует.
На вторичном рынке покупатели обычно сосредотачиваются на проверке «юридической чистоты документов» в квартире, а не на том, кем они являются (с точки зрения возраста, состояния здоровья, социального и правового статуса). Это ошибка! Подтверждение личности продавца при покупке квартиры так же необходимо, как и проверка документов. А с некоторыми категориями граждан (о них ниже) лучше вообще не заключать сделки с недвижимостью.
Здесь мы разберемся с наиболее рискованными категориями продавцов, то есть с теми, у кого квартиру лучше не покупать. А что делать, если есть подозрения, но нет фактов.
Какие квартиры лучше не покупать?
Даже если с квартирными бумагами все в порядке (т.е.не опрошены), есть несколько категорий домовладельцев. Поэтому перед покупкой квартиры обязательно уточнить у продавца. К таким подозрительным продавцам относятся:
1. Одинокие пожилые и больные люди.
Если возраст продавца квартиры превышает 70 лет, а состояние его здоровья не позволяет хорошо мыслить, то продавец после продажи квартиры имеет реальный шанс получить ее обратно. Основанием для рассмотрения судом является преклонный возраст и состояние здоровья, в результате чего человек не мог понимать значимость своих действий и не осознавал их последствий на момент подписания договора купли-продажи квартиры (ст. 177 ГК РФ).
2) антисоциальные персонажи
Речь идет о людях, сильно зависимых от алкоголя и наркотиков, с психическими проблемами (хотя они могут не состоять на учете в наркологических или психоневрологических клиниках). Продажа квартиры таким лицом может быть признана судом недействительной по той же причине – «не знал, что делал» из-за ненадлежащего состояния здоровья.
На практике были случаи, когда такие Продавцы действительно «случайно» продавали свои квартиры из-за собственного безумия, но были и Продавцы, которые сознательно принимали деньги за продажу и затем, используя вышеупомянутую статью Закона, доказывали, что суду, что на момент совершения сделки они находились в ненадлежащем состоянии.
3. наследники имущества
Когда собственник продает унаследованную квартиру, для покупателя возникает практически неконтролируемый риск наткнуться на других наследников, которые могут появиться в самый неподходящий момент. Это особенно опасно, когда наследство было основано на статуте, а не на завещании (подробнее об этом см. Ссылку выше). На этот раз покупателю придется вести судебные споры о праве собственности на квартиру с новыми истцами. Решение суда о признании сделки недействительной будет зависеть от важности причин, по которым новые наследники не были своевременно объявлены.
4. Разведены собственники квартир.
Опасность здесь заключается в том, что формально собственником квартиры может быть одно лицо (согласно документам на право собственности и Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц), а фактически собственником квартиры является их супруга. Если квартира была приобретена ранее во время брака, как правило, она находится в совместной собственности обоих супругов, даже если зарегистрирована только на имя одного из них.
При продаже квартиры формальный собственник должен иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на сделку, в противном случае по иску этого супруга суд аннулирует сделку.
Когда продавец состоит в браке, вопрос о правах его супруги на совместное имущество решается естественным образом (в частности, это контролируется ЗАГСом). Но если продавец разводится, его жена выпадает из поля зрения сторон сделки и регистрирующих органов. Сам продавец может «забыть» сообщить Покупателю, что его бывшая супруга также имеет отношение к квартире.
5. Адвокаты собственника
Если квартира продается поверенным собственника (нотариально заверенным), основная опасность заключается в том, что суть доверенности и фактическая воля собственника квартиры могут не совпадать. Другими словами, доверенность может быть выдана собственнику путем обмана, угроз, насилия, шантажа. Все это дает держателю возможность оспорить сделку купли-продажи и отменить ее (п. 179 ГК РФ).
Перед покупкой квартиры всегда следует уточнять личность продавца. Но что делать, если Продавец относится к одной из вышеперечисленных категорий? Ведь не все они потенциальные мошенники и безумцы! Что делать, если есть подозрение, но нет явной опасности?
Как уже было сказано выше – лучше вообще не покупать квартиру у таких людей. Однако это не означает, что среди больных, старых, разведенных и даже сильно пьющих не может быть подходящих и честных Продавцов. Конечно, это могут быть вполне нормальные люди. Дело в том, что с этой категорией Продавцов увеличивается риск совершения сделок для Покупателя, и он должен прилагать дополнительные усилия, чтобы от этого защититься.
