Обязательство по материнскому капиталу у нотариуса. С марта 2020 года отменено требование о предоставлении нотариально заверенного обязательства о предоставлении детям паев в квартирах, приобретенных с использованием материнского капитала (MCM). Сама обязанность – предоставить им жилье – остается. Поясним, что означают новые изменения на практике, как правильно распределить доли среди членов семьи.
Прежде всего, следует отметить, что следует различать два понятия:
Ответственность (залог) у нотариуса на материнский капитал – как документ, ранее требуемый при подаче заявления на использование средств MSC;
фактическая обязанность держателя сертификата выделить доли в купленной квартире всем членам семьи.
PFR требовал нотариального заверения на бумажной основе, поскольку обязательство разделить доли между детьми и мужем ранее было изложено в Условиях использования MSC. Теперь это внесено непосредственно в Закон №256-ФЗ (пункт 4 статьи 10). Так, родители, не уступившие ребенку долю в квартире, купленной на государственные средства, с нарушением закона. Следовательно, они могут быть привлечены к ответственности за такие действия.
В результате внесенных изменений в настоящее время ПФР не требует нотариального заверения родителей, поскольку они выражают свое согласие прямо в содержании заявки на продажу материнского капитала. Обладатель сертификата экономит 2,5 тысячи. рублей – такова цена обязательства оформить материнский капитал у нотариуса в большинстве регионов страны.
Когда нужно выделить доли детям
Трата материнского капитала на улучшение жилищных условий семьи – наиболее популярное применение МСК. После того, как ребенку исполнится 3 года, родители могут увеличить жилую площадь, продав новую квартиру с помощью MSC. Договор заключается в рассрочку, так как:
- Во-первых, необходимо зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимого имущества;
- Подать заявку в OFE на продажу MSC (в настоящее время нет обязательств);
- в случае положительного решения денежные средства будут переведены продавцу квартиры;
- В течение 6 месяцев выделить детям паи в купленной квартире.
Как правило, в этом случае родители сразу приобретают квартиру в совместную собственность с распределением долей всем членам семьи. В этом случае соблюдаются нормы закона. Такую сделку необходимо будет засвидетельствовать у нотариуса: привлечение материнского капитала с предоставлением доли недвижимого имущества несовершеннолетним детям оформляется нотариально.
Предусмотреть несколько других способов расходования материнского капитала на жилищные нужды, в том числе за счет заемных средств, независимо от возраста ребенка. В большинстве случаев в этом случае невозможно сразу сдать квартиру в совместную собственность членов семьи. Это необходимо сделать не позднее, чем через шесть месяцев после следующих событий:
- после снятия обременений с квартиры – при покупке в ипотеку или целевую ссуду;
- при получении акта ввода в эксплуатацию – использование МСК на строительство дома;
- после полной оплаты доли и регистрации права собственности на квартиру – при участии в кооперативе;
- после получения акта приемки построенного объекта – при участии в долевом строительстве.
Как правило, в таких случаях квартира предварительно оформляется на заемщика или взрослых членов семьи (дети не могут участвовать в договоре). Таким образом, хотя в настоящее время нет необходимости нотариально удостоверять ответственность за материнский капитал, через шесть месяцев после прохождения полной оплаты за квартиру все же необходимо выполнить предусмотренную законом обязанность по размещению паев.
Какую долю нужно выделять?
Этот пункт не регулируется законом. Сообщается, что количество долей определяется соглашением членов семьи. Поскольку законными представителями несовершеннолетних являются родители, они сами решают этот вопрос. На практике им распределяется от 1/100 жилища на равную долю на каждого взрослого и ребенка.
Регистрация детей в качестве владельцев квартир является ключевой, потому что в этом случае родителям придется учитывать следующие нюансы при сделках с купленной квартирой:
Сделка купли-продажи с совместным участием сторон, в том числе материнского капитала, должна быть совершена через нотариуса (ст. 42 №218-ФЗ).
Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям, осуществляется с согласия доверенных лиц, а также нотариально удостоверена (ст. 54 № 218-ФЗ).
В указанных случаях органы опеки и нотариуса проверяют, не меньше ли доля детей в другой купленной квартире, чем в предыдущей. Однако размер имущества становится важным в случае развода родителей и раздела имущества. Судебная практика развивается таким образом, что наиболее правильным решением является предоставление паев пропорционально размеру материнского капитала, распределяемого между всеми членами семьи.
Пример. Квартира приобретена за 2 500 000 рублей, в том числе MSC 466 617 рублей. В семье двое детей. При этом родители зарегистрировали материнский капитал у нотариуса, заключили договор и выделили детям 1/20 доли в помещении, что соответствует размеру материнского капитала, разделенному между 4 членами семьи.
Выделение долей
Таким образом, по закону обязательно, чтобы детям была предоставлена часть жилой площади, купленной за счет MSC. Как это сделать? Для регистрации смены собственника в Едином государственном реестре собственников недвижимого имущества необходимо предоставить официальное обоснование в орган Росреестра. Для этого можно использовать два документа, которые готовятся в нотариальной конторе:
- Акт дарения от имени детей;
- соглашение о разделе акций.
По общим правилам, акт дарения не обязательно должен быть нотариально заверен, его можно заключить в обычной письменной форме. Однако в данном случае речь идет о совместной собственности – такая сделка требует нотариально засвидетельствованного подтверждения. Кроме того, акт дарения может быть подвергнут сомнению, и в большинстве случаев причинами его недействительности являются: ненадлежащее исполнение, некомпетентность донора, действия по принуждению. В случае участия нотариуса они исключаются – он подтверждает правоспособность сторон и их свободное волеизъявление.
Соглашение по материнскому капиталу через нотариуса
Второй законный путь – заключить формальное соглашение о предоставлении акций детям. Форму этого документа, рекомендованную Федеральной нотариальной палатой, можно получить у любого нотариуса. В этом документе владелец сертификата выделяет часть квартиры супругу и детям на основании закона, сумма оговаривается самими родителями.
Оформление материнского капитала в нотариальном договоре выгодно еще и тем, что цена нотариального акта фиксированная – в Москве она составляет 5,5 тыс. Рублей. рублей (когда сумма берется в процентах от стоимости помещения). К тому же соискатели экономят время. После подтверждения договора нотариус сам отправляет заявление о переходе права собственности в регистрирующие органы (документы отправляются в электронном виде). Затем выдает выписку из Единого реестра недвижимого имущества, подтверждающую право собственности.
Важный! Согласно письму Минюста № 12/79244-МБ от 15.07.2020, предоставление паев по соглашению означает прекращение совместной собственности на имущество, совместно нажитое во время брака. По сути, это раздел имущества, который необходимо нотариально засвидетельствовать. Простой письменный договор не будет принят регистрирующими органами.
Что будет, если не выделить доли
Обладатель сертификата, получивший макапитал на улучшение жилья и «забывший» выполнить требование закона, рискует своей репутацией и имуществом. Прокуратура периодически проводит проверки получателей MSC. Если обнаруживаются нарушения, он обращается в суд, чтобы заставить родителей соблюдать закон. Это самое минимальное следствие, возможно привлечение к ответственности родителей по статье о мошенничестве при обнаружении иных нарушений, а также с требованием возврата средств в федеральный бюджет.
Кроме того, возникают проблемы с продажей квартиры, купленной в MSC, в которой детям не было передано никаких акций. Этот момент всегда определяют маклеры и покупатели недвижимости, ведь по требованию органов опеки и прокуратуры продажа может быть признана недействительной. По требованию потерпевшей продавец будет обязан возместить моральный и материальный ущерб. Таким образом, наиболее правильное решение родителей – в установленный законом срок передать паи детям, нотариально заверить договор о материнском капитале и получить новую выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества.
