Оформление квартиры в новостройке по ДДУ. Итак, решение о покупке квартиры в строительстве производства производится. Строитель выбран. И теперь первый главный документ, который будет составлен будущим участником договора на капитал, конечно, является соглашение об участии акций (или CDA). Федеральный закон № 214 подробно предложил требования, соответствие которому в процессе регистрации должно быть строгим. В противном случае соглашение будет просто недействительным. И именно поэтому для такого важного вопроса как оформление CDU в новом здании, вам нужно подойти к нему с максимальной серьезностью. В конце концов, в этом случае акционер платит за имущество, которое в природе еще не существует. Это все еще существует только на бумаге. Поэтому риски очень высоки.
Если вы покупаете готовую квартиру в доме, который уже был введен в эксплуатацию, с людьми, живущими в нем, возможно, с отделочными или даже ремонтными работами – все более или менее ясно. Договор на продажу заключен, покупатель переводит деньги продавцу, владение зарегистрировано, и это все – дело сделано, жилье приобретается. Занимает максимум пару недель.
В случае покупки дома в новом здании совсем другое. Соглашение о покупке продажи невозможно сделать, поскольку объект покупки еще не существует в натуральной форме. Это будет существенно появляться только в будущем. И время, когда этот процесс займет много раз. Эрекция объекта может растянуть в течение нескольких лет. И деньги, чтобы заплатить сейчас, в самом начале, за то, что еще не существует. Вот почему контракт совершенно другой – DDE. Именно поэтому процедура регистрации CDU в новом здании совершенно отличается.
Ибо так долго идет к строительству, вещи могут произойти. Как с разработчиком и с акционером. По этой причине законодатель создал федеральный закон № 214, который выступает в качестве гаранта прав всех сторон в участие в акционере. В первую очередь, конечно, акционер. Соглашение об участии акций необходимо для:
- Неспособность осуществить возможность перепродажи одинаковой квартиры для нескольких клиентов;
- предотвращение способности разработчика распоряжаться жильем акционера;
- застраховать ответственность компании-разработчика;
- возможность для акционера получить компенсацию в случае нарушения обязательств строительной компанией (например, в случае невыполнения проведения проведения жилищного перевода вовремя);
- Получение юридической гарантии на приобретенное объект.
Соглашение должно выполняться только в письменной форме. Электронный формат, так популярен в последнее время, не подходит в этом случае, поскольку документ должен быть зарегистрирован (более подробная информация о состоянии государственной регистрации приведена ниже).
Возможность заключения DDE появляется, когда квартира приобретается непосредственно от разработчика. Если продавец является совместным инвестором или другим продавцом, затем в этом случае заключается только соглашение о назначении прав по договору. Когда дом завершен и введен в эксплуатацию, между разработчиком и покупателем есть возможность заключить договор о продаже.
Там нет шаблона или формы такого документа. Каждый DDE уникален и готовят с учетом индивидуальных характеристик и потребностей участника по строительству акций, а также приобретенного пространства. Текст документа, как это принято в большинстве случаев, состоит из адвокатов разработчика. Но потенциальная доля долей долей не запрещена делать свои собственные поправки в условия соглашения и привлекать специалиста для этой цели.
Если покупка нового строительства осуществляется при содействии кредита (ипотеки), частов тексте изменений договора и сам банк. У каждой кредитной организации свои отдельные требования, и поэтому условия, предъявляемые ими к договору, могут быть самыми разнообразными. Не всегда те требования, которые безоговорочно предъявляет банк, разработчики готовы включить в текст договора, и наоборот. Иногда доходит до того, что по указанным причинам заемщик-должник вынужден сменить ранее выбранный банк или компанию-застройщика в свой ущерб, и искать тех, кто сможет договориться друг с другом.
С такими функциями «посредника» справится далеко не каждый. Поэтому в вопросах урегулирования споров по тексту ХДС между банком и застройщиком будет удобнее прибегнуть к услугам специалистов в этой области.
Следует обратить внимание при составлении текста договора долевого участия, вы можете прочитать в статье «Существенные условия долевого участия в строительстве».
Этап государственной регистрации
В Федеральном законе № 214 есть одно важное и обязательное требование для регистрации DDE. Необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. Этот этап покупки квартиры в новостройке выглядит следующим образом.
В процедуре регистрации DDE участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. И поэтому их одновременное присутствие в регистрирующем органе обязательно. Со стороны компании-разработчика, как правило, приходит представитель по доверенности. Акционер также может принять участие в процедуре государственной регистрации договора лично или через представителя по доверенности.
- Для прохождения процедуры регистрации договора долевого участия необходимы следующие документы:
- Сам DDE. Как правило, его требуется в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два других с соответствующими отметками о том, что документ зарегистрирован надлежащим образом, будут возвращены акционеру и застройщику.
- Нотариально заверенное согласие супруга о том, что он или она не возражает против покупки общей собственности (требуется только для покупателей, состоящих в браке).
- Заявления сторон.
- Документы, удостоверяющие личность присутствующих и их право на участие в процедуре регистрации (проще говоря – паспорта и доверенности).
- Разрешительные документы на строительство объекта недвижимости.
- Декларация проекта.
Квитанции об оплате госпошлины (со всех сторон сделки).
По большому счету, от акционера требуется только в назначенный час явиться в назначенное место с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины. Остальной пакет документов собирает и предоставляет компания-разработчик. Но это не значит, что все эти документы нужно правильно оформить и им безоговорочно верить, а тем более подписывать. Лучше будет изучить весь пакет еще до процедуры государственной регистрации договора с профессиональным юристом.
Срок проверки всего пакета документов в Органе государственной регистрации – 5 рабочих дней. После этого участники долевого строительства могут прийти и забрать у вас копию договора. Это будет отметка, свидетельствующая о том, что ЧЭА прошла процедуру регистрации в Реестре, с соответствующим номером и датой. Для оформления зарегистрированного договора больше не требуется одновременное присутствие акционера и застройщика, поэтому вы можете приехать в любое удобное время.
Поскольку при покупке нового дома по ХДС появляются значительные суммы денег, удобнее платить по безналичному расчету. Этот способ еще удобнее, ведь под рукой остаются документы, подтверждающие перевод денежных средств на расчетный счет компании-разработчика. В банковских документах в строке «назначение платежа» указано, чтоденьги выплачены по договору долевого участия с указанием его количества.
Через несколько дней после того, как акционер обратился в кредитную организацию с просьбой о переводе денег, не лишним будет проследить за процессом и уточнить у компании-разработчика, поступили ли средства на счет. Не запрещается попросить бухгалтерию организации даже выдать специальную справку о том, что сумма оплаты по договору долевого участия в полном объеме поступила на счет. Любой дополнительный документ позже, в случае возникновения конфликтной ситуации, сыграет положительную роль в доказательстве вашей правоты.
Помните: оплата приобретенной квартиры в новом доме производится только после получения зарегистрированного в Росреестре ХДС. И только с этого момента он считается заключенным, а значит, в спорных случаях вернуть деньги можно будет только при их уплате по существующему договору (то есть после даты, которая будет проставлена в договоре в качестве отметка государственного регистратора).
Конечно, закон не запрещает расплачиваться наличными. Но если вы случайно потеряете квитанцию об оплате, доказать при необходимости факт оплаты по CDA будет очень проблематично. В случае безналичной оплаты вы всегда можете получить соответствующую выписку в отделении банка, в который были переведены средства.
Если вы оплачиваете часть договора долевого участия за счет ипотечных средств, то банк производит перечисление на счет компании-застройщика после того, как акционер предоставит прошедшую государственную регистрацию договора. Оставшаяся часть оплачивается самим акционером в указанных выше условиях.
