Определение арендной платы за земельный участок. Организации и физические лица при невозможности приобретения земельного участка в их собственность на каком-либо праве собственности, а также для ведения какой-либо хозяйственной деятельности часто прибегают к институту правоотношений аренды.
При этом во всех регионах страны, в том числе и у нас, очень остро стоит вопрос о размере арендной платы за участки, находящиеся в государственной собственности.
Размер арендной платы за пользование земельными участками Воронежской области и земельными участками в городе Воронеже, государственная собственность на которые не определена, рассчитывается Управлением собственности и земельных отношений Воронежской области в соответствии с Постановление о порядке определения размера арендной платы и условиях и порядке уплаты арендной платы за пользование земельными участками, принадлежащими Воронежской области, и земельными участками, находящимися в государственной собственности с номерами В соответствии с постановлением Администрации Воронежской области 25 апреля 2008 г. № 349.
Если участки расположены в муниципальных образованиях и городских округах, размер арендной платы определяется уполномоченным органом местного самоуправления.
Размер арендной платы для большинства арендаторов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, исходя из ставки арендной платы в зависимости от допустимого использования участка с учетом поправочных коэффициентов. Указанным нормативным актом утверждены арендные ставки, и при использовании участка под один вид деятельности определить размер арендной платы несложно.
Однако нередки ситуации, когда земельный участок используется для нескольких видов деятельности. Пока в таких ситуациях расчет производился следующим образом: пропорционально доле в общей площади расположенной на нем недвижимости, исходя из учетных данных участка (либо на основании договора между арендаторов) и сведения о государственной кадастровой оценке земель по каждому виду допустимого использования.
В настоящее время ставка арендной платы стандартизирована для всего арендуемого участка, и, независимо от нескольких видов деятельности в рамках разрешенных видов использования, для данного участка применяется максимальная арендная плата, что также подтверждается многочисленной судебной практикой (Постановление Верховного Совета РФ). Суд Российской Федерации от 08.09.17г. № 306-ES17-13987; Решение Центрального округа АС от 27.03.15 № F10-729 / 2015 от № А14-2199 / 2014; Решение Московского округа АС от 30 марта , 2018 от № А40-100165 / 2016, Постановление АС Уральского округа от 21 декабря 2017 г. по делу № А60-10315 / 2016).
Корректирующий коэффициент для расчета размера арендной платы за земельные участки с несколькими допустимыми видами использования выбирается аналогично по принципу его наибольшего значения. Приведенные выводы соответствуют судебной практике, представленной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 9 января 2017 г. № 306-ЕС16-14540 по делу № А65-23104 / 2015, решениях Поволжского А.С. Район от 19 июля 2017 года по делу № А12- 52875/2016, 05.03.2017 по № А65-10819 / 2016, 10.09.2013 по № А65-22530 / 2012, 14 ноября 2017 года по № F06 -26422 / 2017 по № А12-52876 / 2016
По такому же принципу рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. В случае создания нового земельного участка или включения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о ранее зарегистрированном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость рассчитывается путем умножения кадастровой стоимость участка с тем видом разрешенного использования, для которого указанная стоимость является наибольшей площадью участка (п. 2.1.16 приказа Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г.). № 222)
Только в том случае, если земельный участок изначально использовался под недвижимый комплекс (предприятие), например складской комплекс, арендная плата будет рассчитываться по основному виду разрешенного использования – эксплуатации складского комплекса, и стоимости наивысшей ставки не принимается во внимание, даже если на участке имеются объекты иного назначения, например административно-офисное здание (Распоряжение районного суда г. Москвы от 29 октября 2015 г. по делу № А40-61452 / 13).
Другими словами, принцип применения наивысшего значения арендной ставки и / или поправочного коэффициента не должен применяться в случаях, когда на одном земельном участке все объекты имеют общее назначение (они связаны друг с другом) для вести любую деятельность, требующую, среди прочего, использование административных и офисных помещений.
Так, при определении вида разрешенного использования создаваемого участка, получении земельного участка в аренду с несколькими видами разрешенного использования, изменении вида разрешенного использования в соответствии с Классификатором разрешенного использования участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014 г. и фактического землепользования следует более внимательно подходить к выбору вида землепользования и всех составляющих арендной платы (арендная плата, поправочные коэффициенты и т. д.).
Также следует помнить, что в некоторых случаях можно изменить один тип предполагаемого использования на другой при условии, что требования технических и строительных норм являются обязательными и что это соответствует фактическому назначению площадки. (Постановление Верховного Суда РФ от 22.12.17 № 309-КГ17-19050, Постановление АС Уральского округа от 21.09.17 по делу № А71-17030 / 2016 от 23.04.18 в г. по делу № А60-30735 / 2017, АС Центрального округа от 23, 18 марта 18 по делу № А68-2406 / 2017).
Состав мероприятий по реализации указанного закона определяется Градостроительным кодексом РФ, а также разделом Правил использования и застройки Воронежского муниципального района (положение об изменении видов разрешенного использования земельных участков. земли и здания физическими и юридическими лицами).
Для смены одного вида разрешенного использования участка на другой собственник участка направляет заявление в Администрацию Воронежского муниципального района. В течение одного месяца с момента получения такого заявления уполномоченный орган в области градостроительства должен предоставить заключение о возможности или невозможности реализации намерения заявителя с учетом соблюдения требований технических регламентов и других обязательных требований. предусмотрены действующим законодательством Российской Федерации.
Следовательно, еще есть возможность снизить арендную плату за аренду участка. Однако следует исходить из того, что если участок сдан в аренду для целей, не связанных со строительством (например, для ландшафтных целей), невозможно будет установить тип использования, предусматривающий возможность строительства. Другими словами, недопустимо изменение допустимого использования участка, если это ведет к обходу публичных процедур (правила обязательного конкурса).
