Особенности перевода жилого помещения в нежилое помещение. Переоборудование жилища в нежилое – актуальный вопрос для многих домовладельцев. В этой статье мы подробно рассмотрим процедуру, ее сложность, основные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.
Основные условия перевода в нежилое помещение
Для начала мы предоставляем информацию, которая позволит вам оценить обстоятельства, разрешающие или запрещающие передачу.
Условия перевода квартиры в нежилое помещение:
- Главное требование – отдельный вход.
- Передаваемая квартира должна находиться на первом этаже (исключение – все комнаты ниже нежилые).
- Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – она не может быть отдана в залог в банке, снята или арестована.
- Строительные работы в здании ветхого и аварийного фонда запрещены.
- В социальном жилье переоборудование в нежилое помещение не допускается.
- Запрещается использовать помещение для религиозной деятельности.
- Перевод в нежилое помещение невозможен без согласия жильцов многоквартирного дома (далее – МФК).
- Передача распространяется не на комнату в квартире, а на всю квартиру.
Для ваших помещений может быть ряд дополнительных условий, поскольку они связаны с их предполагаемым использованием, о которых вы узнаете при переезде. Например, от вас могут потребовать оборудовать пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Также можно считать, что часть помещения не подходит для этого вида деятельности.
Запрещенная работа:
- Демонтаж конструкций, входящих в общую систему MFB.
- Любые строительные работы, которые могут привести к ухудшению характеристик МПБ, снижению надежности элементов конструкции.
Переоборудование квартиры в нежилое помещение предполагает следующие этапы:
- Подготовка проекта реконструкции и реставрации (далее – Проект).
- Получение письменного согласия резидентов МФБ.
- Подача документов в трансформирующий орган.
- Строительные работы на природе.
- Проверка соответствия нежилого помещения Проекту. Устраните замечания.
- Изменение ЕГРН.
Шаг 1. Переустройство и перепланировка
Если хозяйственная деятельность требует работ, связанных с реконструкцией и реконструкцией квартиры, необходимо получить разрешение от органов, ответственных за передачу права собственности. Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – районные администрации и Жилищный комитет. Для простоты мы будем называть эти государственные органы органами местного самоуправления (далее – ЛГБ).
Специалисты-проектировщики уполномочены подготовить проект реконструкции и ремонта.
Реконструкция – это установка, перенос, демонтаж стен и перегородок; перераспределение пространства между комнатами в квартире; создание отдельного входа (ст.25 Жилищного кодекса РФ).
Модификация – установка, замена, передача, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 Закона РФ «О жилищно-коммунальном хозяйстве»).
Не начинайте ремонт в квартире, пока не получите одобрение MLA.
Первым шагом может быть получение согласия резидентов МФБ – на ваше усмотрение. Следует помнить, что без их согласия невозможно переоборудовать квартиру в нежилое помещение. Если вы сначала подготовите проект, а затем устроите встречу, но владельцы отказываются это сделать, вы понесете убытки, равные стоимости проекта. С другой стороны, в случае проекта диалог с соседями может быть более успешным, иначе вам придется использовать пальцы, чтобы передать перспективу и преимущества вашей идеи.
Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД
Вся процедура перевода будет состоять из ваших затрат и ваших усилий. Получение согласований от собственников квартир в вашем доме потребует больших усилий.
Предварительный сбор подписей
Вначале следует посоветоваться с ближайшими соседями – владельцами помещений, непосредственно примыкающих к вашей квартире (тех, что вверху и внизу, и тех, у кого общая стена).
Нам нужно согласие владельцев, а не членов семьи и жителей. Делайте это в произвольной форме, но в содержании будет отражена следующая информация:
- Имя и фамилия владельца или название юридического лица, имя и фамилия администратора;
- паспортные данные владельца;
- номер квартиры;
- Информация о титульном документе (желательно номер, дата);
- подпись.
Если соседняя собственность принадлежит муниципалитету, согласие должно быть дано MLA.
При наличии 100% подписей на этом этапе можно приступить к организации общего собрания собственников квартир МФБ.
Подготовка к общему собранию
Способы оповещения собственников помещений МФБ о предстоящей встрече:
- заказное письмо (сохраните почтовое подтверждение отправки писем – на основании этих данных будет создан реестр заявок);
- вручение уведомления лично с подписью каждому собственнику (реестр подписей);
- Объявления в местах общего пользования.
Спросите президента дома, управляющую компанию, ТСЖ, какая форма уведомления собственников о собрании предусмотрена правилами управления вашим многоквартирным домом. Если на предыдущем собрании владельцы решили, что уведомление должно быть сделано путем публикации уведомления, первые два метода могут быть опущены. В противном случае размещение объявления на общем стенде нецелесообразно – владельцы не будут считаться уведомленными должным образом.
Если в МФБ есть неприватизированные квартиры, о собрании необходимо уведомить администрацию, владеющую квартирами.
В уведомлении укажите причину встречи и свои данные как инициатора. Вы можете добавить в повестку дня другие интересные вопросы, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их присутствие на встрече. Не забудьте указать дату и время встречи, а также контактное лицо, с которым можно связаться для предложений, вопросов и дополнений до предстоящей встречи.
Владельцы должны быть уведомлены как минимум за 10 дней до встречи.
Как узнать, кому принадлежит квартира? Узнайте у своего FMC, ТСЖ или у председателя. Они должны предоставить эту информацию в течение 5 дней с момента получения запроса от инициатора встречи. Управляющая организация ведет реестр собственников, в котором указаны не только контактные данные и имена, но и размер их доли в общем имуществе многоквартирного дома. И эти данные напрямую нужны для голосования. Явка людей с наибольшей долей особенно выгодна для кворума (права принимать решения).
Количество голосов не равно количеству голосующих собственников (ст. 48 Жилищно-коммунального кодекса). Количество голосов определяется долей собственников в собственности на общее имущество. Следовательно, для получения кворума необходимо наличие собственников, владеющих более 50% долей в общем имуществе.
В поправках к ЖКУ от 29.05.2019 установлено, что собрание будет иметь кворум, если:
- Более 50% от общего количества голосов, при этом 2/3 избирателей должны быть жителями подъезда, в котором находится переданное помещение (общая часть подъездной собственности).
- 2/3 от общего количества голосов, если в здании один подъезд.
Согласие на преобразование жилого помещения в нежилое должно быть выражено большинством голосов не только жителей дома, но и жильцов холла.
Оформление результатов собрания
Ваша задача – убедить присутствующих поддержать вас. При необходимости пригласите юриста или специалиста по планированию, чтобы он ответил на вопросы и дал объяснения. Убедитесь, что вы заранее подготовили материалы, относящиеся к вашему делу, и чистые формы для записи результатов встречи.
Порядок проведения сеанса:
- Из числа участников выбираются счетная комиссия (не менее одного человека), секретарь и председатель. Эти же люди подписывают протоколы.
- Собственники могут голосовать только при наличии паспорта и юридического документа о квартире, представители – на основании нотариально заверенной доверенности.
- Личное голосование проводится поднятием руки или путем заполнения заранее подготовленных форм.
Решение собрания собственников оформляется протоколом.
Какие данные должны быть отражены в протоколе (Приказ от 28.01.2019 № 44 / пр):
- Дата документа, его номер (который встречается с начала календарного года).
- Сведения об инициаторе, председателе, членах счетной комиссии, секретаре (ФИО, номер квартиры, юридический документ).
- Информация о посещаемости и приглашенных лицах.
- Предметы для обсуждения.
- Место, где будет храниться протокол.
- Вложения.
Приложения содержат: список собственников помещения, список уведомлений о проведении собрания, копии доверенностей, решения голосующих.
Протоколы и решения собственников являются юридически обязательными документами, оригиналы которых отправляются в управляющую компанию, ТСЖ или орган жилищного надзора в случае непосредственного управления многоквартирным домом в течение 10 дней после сбора.
При отсутствии кворума вероятно повторное заочное собрание по тому же вопросу (обследование жилья).
Если не набралось достаточно положительных голосов, сделайте вторую попытку, измените курс действий. Они обещают оборудовать игровую площадку или внести другие улучшения за свои голоса.
Шаг 3. Подача заявления на перевод в нежилое помещение
Документы, необходимые для подачи заявления в ОМС на переоборудование в нежилое помещение:
- Юридический документ на квартиру.
- План помещений, предназначенных для реконструкции, с техническим описанием (обычно прилагается к проекту).
- Паспорт технического здания (может потребоваться в рамках межведомственного взаимодействия).
- Дизайн.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирных домов с приложенными документами.
- Согласие собственников соседних помещений.
- Выводы о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
- Разрешения органов власти, ответственных за контроль и защиту культурного наследия, если здание является памятником архитектуры.
- Декларация о том, что в квартире нет зарегистрированных людей.
Срок рассмотрения документов – 45 дней.
Таким образом, вы получите решение о переводе ВПП с распоряжением о перепланировке или отказе.
Причины отказа (ст.24 Жилищного кодекса):
- Нет необходимых документов.
- Несоответствие проекта требованиям законодательства.
- Несоблюдение условий перевода.
- Заявление подано не в тот орган.
Если работы по перепланировке не требуются, больничная касса передает решение о переводе в Росреестр. На этом процедура заканчивается.
Если требуются строительные работы, пора переходить к следующему этапу.
Шаг 4-5. Строительные работы, проверка соответствия Проекту
Следует отметить, что реконструкцию следует проводить в строгом соответствии с проектом.
Приемочная комиссия ЗГКиМ проверяет состояние нежилого помещения, по результатам проверки составляется акт.
Шаг 6. Внесение сведений в ЕГРН
Для получения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц для нежилого помещения – бывшей квартиры необходимо предоставить в Росреестр следующие документы (через МФЦ)
- Заявление об изменении сведений в Едином государственном реестре юридических лиц.
- Решение МСД о переезде в нежилое помещение.
- Свидетельство о приемке комиссии.
- Технический план.
Получение выписки в течение 10 рабочих дней завершает процедуру преобразования квартиры в нежилое помещение.
Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение
Конкретную сумму назвать невозможно, так как объем строительных работ определяется индивидуально; Стоимость проекта и технический план могут сильно различаться между организациями и регионами. Однако в общие затраты, связанные с переоборудованием в нежилое помещение, входят:
- Плата за проект.
- Почтовые сборы за отправку писем арендодателям, печатных форм и других документов.
- Стоимость подготовки технического плана.
- Правильный ремонт.
Не нужно преобразовывать квартиру в нежилые помещения для бизнеса.Искусство. 17 сек.2 Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации допускают предпринимательство людей, которые живут в квартире легально, но при условии, что права жителей жилого дома не нарушены.
Передать жилые помещения в нежилые номера, необходимо получить согласие владельцев помещений в жилом здании и реконструкции проекта реконструкции с авторитетом.
