аренде жилья с правом последующего выкупа

Подводные камни при аренде жилья с правом последующего выкупа

Аренда жилья с правом последующего выкупа. Аренда квартиры с последующим выкупом — не очень распространенная сделка на рынке недвижимости. В чем особенности данной сделки, на что следует обратить внимание перед ее заключением и как правильно составить договор? Попробуем разобраться в этом.

При покупке недвижимости у людей обычно есть два варианта: простой договор купли-продажи или ипотека. Соглашения об обмене и покупке ипотечной собственности статистически гораздо менее распространены. Но есть еще один вид покупки квартиры, который в России почти не происходит, но при определенных условиях может быть очень выгодным для обеих сторон сделки аренда с правом выкупа. Давайте подробнее рассмотрим этот тип транзакции.

В чем выгода сторон данного договора

Жилец:

  1. Ему предоставляется возможность пользоваться квартирой с момента заключения договора, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для ее покупки.
  2. Для получения недостающей суммы (собирать все виды справок, платить проценты и комиссионные в банк и т. Д.) Необязательно оформлять ипотеку.
  3. Он имеет право отказаться от покупки помещения на любом этапе договора.

Арендодатель:

  1. Он устанавливает стоимость имущества выше средней рыночной стоимости, чтобы снизить риск, связанный с продажей в рассрочку.
  2. Передача права собственности происходит только после оплаты полной суммы, оговоренной в договоре, что также очень выгодно для владельца квартиры.

Что необходимо учесть перед заключением договора

1. Выкуп объекта аренды — право, а не обязанность арендатора

К такому выводу чаще всего приходят суды при рассмотрении исков арендодателей, недвижимость которых никогда не покупалась арендаторами.

2. Государственная регистрация подобных сделок необходима только после перехода к арендатору права собственности на объект недвижимости

Это означает, что как только выплачивается полная сумма выкупа, предусмотренная в договоре, арендатор считается собственником квартиры, и его договор с арендодателем подлежит государственной регистрации (как и обычный договор купли-продажи недвижимого имущества). имущество).

3. Обычный найм может быть превращен в аренду с последующим выкупом

Об этом говорится в ст. 624 Гражданского кодекса. Для этого достаточно заключить с арендодателем соответствующее дополнительное соглашение. В этом случае уже уплаченная арендная плата будет засчитана в выкупную цену.

При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом

Такая сделка бывает крайне редкой, так как для того, чтобы она была взаимовыгодной, должны совпадать два фактора.

Доверительные отношения между сторонами договора

Хотя этот тип контракта является законным в России, в законодательстве нет четких положений об этом. Поэтому, выбирая этот способ покупки жилья, следует очень серьезно отнестись к тексту договора, и без консультации профессиональных юристов выхода нет.

В идеале арендатор и домовладелец должны быть связаны или, по крайней мере, в доверительных отношениях, что сводит к минимуму возможность судебных разбирательств между сторонами договора.

«Стоячий» рынок недвижимости

Если рынок недвижимости расширяется, стоимость вашей недвижимости для сдачи в аренду может возрасти. В этом случае арендодателю будет просто невыгодно платить прежнюю цену, указанную в договоре, и он может попытаться его расторгнуть. Поэтому выгодно подписывать эту сделку только в том случае, если мы уверены, что рыночная цена квартиры не будет существенно колебаться в ближайшие годы.

Риски, с которыми может столкнуться арендатор

Смерть арендодателя

Нередки ситуации, когда собственник сдаваемого в аренду помещения с выкупом умирает, а его наследники имеют разные планы на недвижимость и пытаются любым способом расторгнуть договор с арендатором.

В этом случае закон на стороне последнего, поскольку по закону переход права собственности на объект аренды к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

Решение арендодателя внести квартиру в качестве залога для обеспечения кредита

В этом случае, если лицо не вернет ссуду, квартира останется в залоге у банка, а после внесения всех согласованных платежей арендатор не сможет зарегистрировать свое право собственности на арендуемое помещение.

Единственный способ обезопасить себя от подобных ситуаций — попытаться договориться с арендодателем о прописке в квартире арендатора или, в идеале, несовершеннолетнего члена его семьи. Вряд ли банк будет рассматривать такое имущество как залог.

Колебания цен на недвижимость

Во избежание ситуации, при которой в результате колебаний рынка недвижимости или высокой инфляции размер договорных платежей становится невыгодным для одной из сторон, особое внимание следует уделить регулированию этого условия.

Можно указать, что выплаты будут ежемесячно индексироваться по уровню инфляции или будут соответствовать среднему уровню рыночных цен на аналогичную недвижимость.

Как правильно составить договор аренды с последующим выкупом

Рассмотрим основные пункты договора, которые следует прописать в любом договоре аренды с последующим выкупом.

Срок договора

Лучше всего заключать договор на неопределенный срок.

Оплата

Ежемесячный платеж арендодателя должен состоять из двух компонентов: арендной платы и выкупа. Как уже было описано выше, можно запланировать индексацию каждого платежа в зависимости от уровня инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости.

Лучше всего предвидеть возможность досрочного выкупа. Также стоит оговорить, что платежи на счет арендодателя должны производиться через отделение банка, благодаря чему обе стороны будут иметь свою документацию в случае возникновения каких-либо споров.

Объект аренды

Необходимо отразить адрес, площадь и планировку помещения. К контракту желательно приложить техническую документацию и копии правоустанавливающих документов.

Обязанности арендатора и арендодателя

Во избежание споров и недоразумений в будущем важно четко определить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, ремонтировать помещение и т. Д.