trade in

Продав вторичку, можно приобрести квартиру в новостройке

Купить квартиру в новостройке можно разными способами: оформить ипотеку, взять ссуду в рассрочку, сэкономить или воспользоваться программой взаимозачета. Что такое торговля и каковы права этой программы на рынке недвижимости, разобрались в Новострой-СПб.

Покупка нового дома в системе торговли пришла в недвижимость с авторынка. Это востребовано покупателями. Кто-то хочет изменить обстановку, переехать в другую комнату или повысить комфорт, другим нужно увеличить семейное пространство. Причин может быть много, но большинство выбирают новую квартиру в современном жилом комплексе. Самостоятельная продажа квартиры может занять много месяцев, поэтому многие застройщики предлагают так называемые «Зачет» поможет решить жилищные проблемы максимально быстро и легко, — считает Ольга Трошева, руководитель Жилого центра «Петербургская недвижимость».

Нет необходимости проводить прямую аналогию между ETS и компенсацией: это совсем другое дело. Ни одна из строительных компаний не меняет старую квартиру на новую. Специалисты только помогают клиенту продать имеющееся у него жилье по разумной цене и в разумные сроки, чтобы покупатель получил возможность купить новую квартиру у этого застройщика.

В разделе «Смещения» вы можете выбирать различные варианты от небольших студий до частных домов. Квартира продается по рыночной цене, которая оговаривается заранее с владельцем и фиксируется на момент продажи.

Trade in — неуместное сравнение со срочным выкупом, когда продавец вынужден отказаться от своей собственности со значительной скидкой: иногда это даже скидка 15-25%. Здесь клиент продает квартиру по рыночной или близкой к ней цене и не тратит время на поиски покупателя.

В целом схема торговли работает так: зачет можно перенести на любую квартиру, кроме изъятой недвижимости. После того, как недвижимость оценена, партнеры девелопера (реже сам девелопер) начинают ее продавать: показывают потенциальным покупателям, проводят предпродажную подготовку, собирают документы. Как правило, продажи приходится ждать около 3-6 месяцев. На этот период за покупателем резервируется новая квартира в одном из жилых комплексов компании, куда покупатель переезжал. В течение этого времени цена не повышается и не может быть продана никому другому. Если у клиента есть минимальная предоплата, это можно сделать без оговорок, сразу заключив договор участия в строительстве (ХДС) или договор купли-продажи квартиры в готовом доме. После продажи старой квартиры деньги переводятся на счет застройщика, и остается только дождаться постройки нового дома.

Чистой торговли в системе, как и на авторынке, как правило, не бывает. Ни один застройщик не покупал у клиента свою старую квартиру, особенно если это хрущевка или старый «панельный», а потом отдавал дому строящуюся квартиру, и даже участвовал в продаже неликвидной квартиры, снятой на балансе. Тем не менее, основная деятельность девелопера — строительство, а не продажа на вторичном рынке;

Программа обратного выкупа в рамках девелоперской деятельности является обязательной, и ее цель — расширить клиентскую базу за счет людей, готовых купить новую квартиру при условии продажи существующей квартиры. Компания организует эту работу за счет собственных или внешних сил, в зависимости от объема обслуживания. Trade-in может служить дополнительным маркетинговым инструментом для привлечения внимания клиентов, которые боятся действовать самостоятельно и хотят обезопасить свою многоступенчатую сделку, связанную с продажей квартиры на вторичном рынке.

Что касается перспектив таких программ, мнения экспертов распадаются на два противоположных лагеря. Некоторые из них считают, что особых условий для активного развития нет. Причина проста: на каждую вещь, которую вы покупаете обратно, вы получаете серьезную скидку. Кроме того, если недвижимость будет приобретена застройщиком, организации придется ее продать. Это, в свою очередь, приводит к необходимости содержать дополнительный отдел продаж. Кроме того, застройщик несет дополнительную налоговую нагрузку. Чтобы избежать этих проблем, девелоперы работают с соответствующими агентствами недвижимости, которые продают недвижимость.

Другие уверены, что развитие последует. Говорят, что после перехода на фидуциарный счет длительная рассрочка уйдет в прошлое, останется только ипотека и 100% оплата от стоимости квартиры. Обмен это всего лишь 100% вариант оплаты, удобный для клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия. Не забывайте, что недвижимость по-прежнему остается одним из самых популярных инструментов инвестирования и способом сэкономить деньги клиентов. Поэтому trade-in — удобный способ решения подобных проблем ».

Trade-in практически необходим при продаже компанией больших квартир на вторичном рынке, так как они почти всегда приобретаются за счет продажи существующего жилья, а также в результате отчуждения имущества несовершеннолетних. Без общего согласования связанных сделок невозможно обойтись. «Этот инструмент также широко используется во времена кризиса, когда на счету каждый покупатель. В следующий кризис этот посыпанный нафталином винтик снова достанут из шкафа, стряхнут с себя пыль и предложат на рынок.

Зачет старой собственности при покупке новой понятный и простой способ решить жилищный вопрос. Для клиента преимущества очевидны: он экономит время и деньги, уверен в надежности и безопасности сделки, а также организует ее по принципу «одного окна», поскольку формальности и продажа старых квартир связаны с застройщик и партнер агентства недвижимости. Таким образом, девелопер привлекает клиентов.

Кроме того, при подписании договора и оплате первого взноса цена новостройки фиксируется, то есть квартира не становится дороже при продаже старой собственности. Стоит отметить, что многие девелоперы полностью или частично компенсируют клиенту услуги агентства недвижимости, продающего старую квартиру.

Почему строители привлекают агентов по недвижимости

Есть застройщик, продающий свои квартиры, и собственник. Застройщик предлагает продажу имеющейся квартиры под видом компенсации. Не может просто «принять» старые метры в пользу новых. Следовательно, строительные компании имеют либо собственные отделы продаж после продажного обслуживания, либо партнеров, которым эта задача делегируется. По сути, нет разработчиков, которые следуют схеме полного цикла. Или есть, но с некомпетентным отделом продаж и «вторичным рынком», потому что технологические операции на первичном и вторичном рынках сильно различаются. Эта программа приносит пользу покупателю только в том случае, если она попадает в одни профессиональные руки. Как правило, это агентство недвижимости. Правильно оценивает «вторичный» рынок, продает в предсказуемые сроки и выбирает новостройку по ценам и условиям застройщика ».

Агентство недвижимости подберет квартиру по всем требованиям, предварительно отфильтровав объекты, правильно оценит варианты, соответствующие предпочтениям клиента, проведет собеседование на выбранных объектах и ​​возьмет на себя все организационные вопросы. То же самое можно сказать и о продаже недвижимости. Опытный специалист после правильной оценки недвижимости, конечно же с учетом потребностей клиента, быстро найдет покупателя, поэтому вам не придется ждать долгие месяцы, чтобы решить вопрос.

Риски, ограничения и недостатки торговли

Наибольший риск заключается в том, что старая квартира может не найти покупателя в течение определенного периода времени. «В классической торговле» это риск продавца. Мы перекладываем этот риск на покупателя пусть продаст по цене, которая позволит ему своевременно выполнить свои обязательства по новому контракту. Следовательно, риск разработчика это риски неуплаты по действующему договору.

Основным недостатком является то, что старая квартира продается по несколько более низкой цене, чем рыночная (обычно 5-7%), потому что ее нужно продавать быстро в считанные месяцы. Что касается нас, то основные ограничения связаны с тем, что не во всех многоквартирных комплексах есть возможность купить квартиру с помощью этой программы. Кроме того, большинство петербургских застройщиков рассматривают только те квартиры, которые расположены в Санкт-Петербурге или в пригороде Ленинградской области.

Считается, что торговля инструментом пользуется спросом, когда рынок переходит от фазы удовлетворения первичных потребностей покупателей с точки зрения доступности жилья к фазе улучшения условий жизни. И это действительно так: в большинстве случаев эта программа используется для улучшения качества жилищных условий.

Чаще всего люди обращаются к торговле в двух случаях: либо они меняют старую, ветхую квартиру на другую практически в любой новостройке, или дать им относительно новую жилую площадь (4-7 лет), предпочитая принимать много улучшенной планировки с просторным балконом или лоджией, в новостройке более современной и в более престижной месторасположение, с удобной парковкой и закрытыми заграничными дворами, оборудована для детей и спорта. Однако иногда бывает, что покупатель довольствуется только тем, на что у него достаточно денег, это стоимость новой квартиры и условия схемы.