С каким первоначальным взносом лучше брать ипотеку

С каким первоначальным взносом лучше брать ипотеку?

С каким первоначальным взносом лучше брать ипотеку? Аванс по ипотеке — это часть покупной цены дома, которую заемщик готов потратить на покупку во время заключения кредитного договора. Деньги не хранятся в банке — они передаются продавцу недвижимости. Исходя из суммы предоплаты, банк оценивает надежность клиента и предлагает ему конкретные условия кредита. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже риск для банка, являющегося залогодержателем приобретаемой недвижимости, до конца срока кредита. С каким собственным вкладом лучше взять ипотеку самому клиенту? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо сравнить разные варианты и рассчитать выгоду для заемщика в каждом конкретном случае.

Как формируется минимальный первоначальный взнос по ипотеке

В 2019 году банки предлагают ипотечные программы с авансом от 10%. Возможные источники финансирования предоплаты:

  • личные сбережения;
  • материнский капитал;
  • сберегательные и ипотечные фонды (ипотечные кредиты медицинским работникам);
  • государственные субсидии (ипотечные кредиты бюджетникам, многодетным и молодым семьям);
  • средства от продажи существующих жилых домов.

Не все банки принимают государственные субсидии и материнский капитал в качестве первого платежа по жилищной ссуде. Это следует учитывать при подаче заявки.

Основными факторами, влияющими на нижний порог первоначального взноса, являются:

  • Тип квартиры, которую вы покупаете. Наименьшая предоплата требуется при покупке новостройки, затем квартир вторичного рынка. Наивысший порог авансового платежа установлен по кредитам на покупку частных домов, дач и доходных домов с землей;
  • традиционно высокий авансовый платеж не менее 30% от стоимости квартиры по ипотеке по двум документам вне зависимости от типа приобретаемой недвижимости;
  • При отсутствии официальной справки о доходах (ипотечный кредит для либералов и самозанятых) минимальный авансовый платеж составляет 30%;
  • Плохую кредитную историю, низкий доход и другие факторы холдинга можно преодолеть, увеличив первоначальный взнос до 40-50%. Таким образом, заемщик помогает банку снизить риск, связанный с ипотечной ссудой.

Сумма, которую заемщик готов потратить на ссуду, определяет основные параметры ссуды: окончательную процентную ставку, срок погашения и размер ежемесячного платежа. Какой вариант выгоднее, зависит не только от финансов, но и от индивидуальных возможностей клиента.

Ипотека с маленьким взносом: плюсы и минусы

Центральный банк обеспокоен увеличением количества ипотечных кредитов, выданных на 2018 год с предоплатой менее 20%. Количество таких кредитов увеличилось с 14% до 42,4%. Поэтому с осени 2019 года банки будут более тщательно проверять заемщиков, которые не могут превышать этот порог предоплаты. Почему россияне активно берут ипотечные кредиты с небольшими сбережениями? На это есть несколько причин:

  • В связи с новыми правилами продажи новостроек, которые вступят в силу в июле 2019 года, жители спешат покупать новые квартиры у застройщика до повышения цен;
  • С января 2019 года процентные ставки по ипотеке медленно, но верно начали расти во всех российских банках. Плательщику выгодно оформить ипотеку с небольшим взносом до повышения процентных ставок;
  • Сохраняя деньги на первоначальный взнос и храня их на банковском депозите, процентный доход по депозиту не всегда покрывает растущие ставки по ипотеке. Инвестиционный доход значительно ниже средних ставок по ипотеке;
  • Если вы возьмете долгосрочную ссуду с небольшими взносами, ваши расходы по ипотеке станут меньшим бременем для вашего бюджета. Особенно это актуально для заемщиков со средним доходом и семей с детьми. Годовая инфляция в конце 20-30-летнего периода кредита снижает ежемесячный платеж;
  • возврат кредита за дом равен стоимости его аренды;
  • возможность произвести частичное или полное досрочное погашение ипотечной ссуды в любое время;
  • в случае досрочного погашения кредита возможно взыскание излишне уплаченных процентов по кредиту.

Еще одно существенное преимущество долгосрочных кредитов — это то, что в случае девальвации рубля банк не сможет изменить процентную ставку по кредиту, а заемщик получит выгоду от досрочного погашения кредита. Для заемщиков внезапная рублевая неплатежеспособность может стать безболезненным способом погасить ссуду в короткие сроки.

Минусы ипотеки с низким первоначальным взносом:

  • Банк тщательно проверяет заемщика на платежеспособность и надежность;
  • получить кредит сложнее при наличии ограничивающих факторов;
  • Выбор недвижимости по схемам с низким авансом ограничен. Особые условия предлагаются при покупке определенных объектов у застройщиков с банковской аккредитацией.

Ипотека с высоким первоначальным взносом: плюсы и минусы

Гражданин Иванов владеет 50% стоимости квартиры, которую он хочет купить. При оформлении жилищного кредита в банке Иванов имеет множество преимуществ:

  • клиент не может предъявить справку о доходах и взять ипотеку по двум документам;
  • банк быстрее обработает его заявку;
  • можно взять сумму выше требуемой для оплаты квартиры, ремонта и меблировки квартиры;
  • Клиент может выбрать удобный для него срок кредита и размер ежемесячного платежа.

Основная сложность получения ипотеки с высоким первоначальным взносом — это сбор средств за такую ​​же комиссию. Заработок среднестатистического россиянина не позволяет ему в короткие сроки сэкономить 1-2 миллиона рублей. Итак, для большинства потенциальных заемщиков выбор стоит между низкой, краткосрочной или долгосрочной ипотекой.

Как выбрать максимально выгодную программу кредитования

Часто заемщики берут ипотеку с большой переплатой по одной простой причине: нет перспектив увеличения дохода, а накопить крупную сумму для начала ипотеки кажется проблематичным. Например, молодая семья снимает квартиру, жена уходит в декретный отпуск по уходу за своим первым ребенком. Доходы семьи снижаются, а сэкономить на покупке квартиры сложно из-за фиксированных затрат на аренду. В этой ситуации лучшее жилищное решение для семей — ипотека с низким первоначальным взносом или без него. Большой плюс — получение господдержки и 6% доли в ипотечном кредите для семей с детьми в 2019 году. Благодаря государственным субсидиям у семьи есть возможность сократить переплату по кредиту и в кратчайшие сроки переехать в собственную квартиру.

В инвестиционном плане также выгодна ипотека с небольшим первоначальным взносом: выплаты можно погасить, сдав недвижимость в аренду. Инвестору выгоднее взять две ипотечные ссуды на две недвижимости с небольшим авансом, чем одну ссуду на одну квартиру.

Теоретически можно было предположить, что чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее ипотека: есть возможность более быстрого погашения кредита и экономии на переплатах. Окончательный выбор (если таковой имеется) следует делать с учетом номинальной переплаты по кредиту. Вот некоторые расчеты, сделанные с помощью ипотечного калькулятора Сбербанка. В качестве базовой ставки мы приняли ипотечный кредит на готовый дом с минимальным авансовым платежом 15% и стоимостью приобретаемого имущества 3 млн рублей:

  • взнос 450 000 рублей; сумма кредита 2,55 млн рублей; процентная ставка 11,2%; минимальный уровень дохода 41 886 руб .; ежемесячный платеж 29 305 рублей; срок кредита 15 лет; переплата без учета страховки 2 724 900 руб .;
  • Депозит в размере 450 000 рублей; сумма кредита 2,55 млн руб .; процентная ставка 11,2%; минимальный доход 42 271 руб .; ежемесячный платеж 25. 363 руб .; срок кредита 25 лет; переплата без страховки 5 058 900 руб .;
  • Депозит в размере 900 000 рублей; сумма кредита 2,1 млн рублей; процентная ставка 11%; минимальный доход 34 304 руб .; ежемесячный платеж 20 583 руб .; срок кредита 25 лет; переплата без страховки 4 074 900 руб .;
  • Депозит в размере 900 000 рублей; сумма кредита 2,1 млн рублей; процентная ставка 11%; минимальный доход 40 917 руб .; ежемесячный платеж 24 551 рубль; срок кредита 15 лет; переплата без страховки 2.319.180 руб.

На основании этих расчетов можно сделать следующие выводы:

  • выгоднее брать ипотеку на более короткий срок;
  • При равном первоначальном взносе долгосрочная ипотека немного дешевле с точки зрения ежемесячного платежа, но намного дороже с точки зрения общей переплаты;
  • с точки зрения номинальной переплаты выгоднее брать ипотеку с низким первоначальным взносом на короткий период, чем с высоким первоначальным взносом на длительный период;
  • При предоплате 15% процентная ставка ненамного выше, чем при предоплате 30%.

Если вы ищете лучшую сделку по ипотеке, обратитесь к своему ипотечному брокеру. Он или она адаптирует условия кредита к вашей индивидуальной ситуации и обеспечит одобрение вашей заявки.