Срок аренды и срок действия договора аренды. Согласно российскому законодательству срок договора лизинга определяется соглашением сторон и должен быть указан в договоре. Бывают случаи, когда сроки не определены в договоре. В такой ситуации договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае стороны сделки могут отказаться от договора в любой момент, но необходимо сообщить об этом другой стороне заранее, в зависимости от типа аренды, за 1-3 месяца до его фактического расторжения.
Снова обращаясь к российскому законодательству, мы поясняем, что срок аренды и продолжительность аренды – это разные понятия, о которых должны знать обе стороны аренды:
Срок аренды – это период времени, в течение которого арендатор имеет право использовать (или использовать и владеть) недвижимостью.
Срок действия договора – это период времени, в течение которого условия договора, включая обязательства сторон, остаются в силе и подлежат исполнению.
Договор аренды может быть заключен на разные сроки, и это определяет необходимость его регистрации в Федеральном реестре, порядок расторжения и ряд других нюансов, о которых мы поговорим подробно. Каждый договор аренды с согласия сторон может быть заключен на срок:
- До 12 месяцев – краткосрочная аренда;
- От 1 до 5 лет – среднесрочная аренда;
- От 5 до 49 лет – долгосрочная аренда;
- бессрочный – договор аренды на неопределенный срок.
Кроме того, национальные правовые нормы определяют условия начала и прекращения аренды. которые определяются в соответствии с установленными правилами. Эти даты могут быть определены:
- календарные даты;
- завершение заранее определенного временного интервала;
- Установление события, которое обязательно должно наступить.
Особенности арендных соглашений
Заключение договора должно быть оформлено в письменной форме и подписано обеими сторонами сделки. вместе с определением терминов. В некоторых случаях договор начинается с момента его подписания (отношения краткосрочной аренды).
При этом срок аренды может начаться позже. Окончание срока действия договора и срок аренды не обязательно должны совпадать. Например, срок действия контракта может быть ограничен обязательствами сторон. Но иногда договорные обязательства могут превышать срок действия договора. Следовательно, продолжительность аренды и продолжительность контракта не всегда одинаковы. Равенство условий возникает, когда владелец недвижимости передает ее арендатору в день сделки и получает обратно по истечении срока.
Договор аренды заключают организации. Обычные граждане (чаще это касается жилых помещений) заключают договор аренды.
Сроки договоров и их различие
С момента заключения договора аренды лицо, арендовавшее помещение, становится обязанным уплатить установленную ставку арендной платы. При этом собственник недвижимости должен передать недвижимость арендатору на заранее согласованных условиях.
Как и в случае с другими процедурными сроками, начало и конец дня – это начало и конец срока аренды. Например, когда аренда заканчивается в определенную дату, время окончания будет 24:00 указанной даты. Если арендатор уведомляет собственника недвижимости о прекращении или продлении аренды, число, указывающее дату уведомления, будет номером почтовой марки на конверте.
Краткосрочные арендные отношения
Договор аренды во временное пользование помещения (независимо от его назначения), заключенный на срок не более 12 месяцев, является краткосрочной сделкой. Такие договоры аренды квартир, зданий, земли и другой недвижимости не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных учреждениях.
Поэтому многие люди используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры регистрации транзакции. Некоторые арендаторы и собственники недвижимости (в основном граждане и малый бизнес) стараются избежать государственной регистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и оплату сборов.
Обратите внимание, что если контракт заключается 1 числа данного месяца и дата окончания контракта установлена на 30/31 предыдущего месяца следующего года, транзакция должна быть зарегистрирована, так как этот период времени равен одному году. Поэтому при оформлении краткосрочной аренды следует указать дату завершения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.
Договор краткосрочной аренды с возможностью автоматического продления (с согласия сторон) не потребует регистрации в гос.
После окончания контракта он может быть продлен на аналогичный период времени (менее одного года). При таких условиях государственная регистрация не требуется. Кроме того, в соответствии с нормативными актами сторон сделки может быть предусмотрено автоматическое продление отношений после расторжения договора на такой же срок. Если стороны не возражают, регистрация нового договора не требуется.
Долгосрочные арендные отношения
Договор аренды, заключенный на срок более одного года, касается среднесрочных и долгосрочных договоров. Максимальный срок действия такого соглашения – 49 лет. Как правило, долгосрочная аренда распространяется на:
- земельные участки;
- резервуары для воды;
- объекты, включенные в категорию «недра»
- крупные производственные предприятия.
Передача предмета аренды (нежилое / жилое помещение, здание, земельный участок) на срок более одного года должна быть зарегистрирована в госучреждении. В этом случае договор вступает в силу с момента получения регистрационных документов, а точнее печати на оригиналах документов и внесения соответствующей записи в электронную базу Росреестра.
Процедура оформления аренды длится до 21 дня с момента подачи необходимого пакета документов в местное отделение Росреестра, Кадастра и Картографии (в зависимости от типа договора аренды).
В соответствии с положениями закона, если арендатор продолжает использовать недвижимость после крайнего срока, указанного в договоре, сделка считается продленной на неопределенный срок на тех же условиях.
Если договор долгосрочной аренды недвижимого имущества или его части не зарегистрирован, он считается недействительным и не имеет юридической силы.
Если одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации, другая сторона может подать иск в суд, в котором будет содержаться запрос на регистрацию сделки.
В дальнейшем отношения долгосрочной аренды могут быть трансформированы – арендованный актив может быть передан в собственность арендатора без каких-либо законодательных препятствий. В частности, это положение применяется к земельным участкам, арендуемым органами местного самоуправления для приусадебного участка или капитального ремонта здания сроком на 49 лет.
Бессрочные арендные отношения
Согласно применимым нормам, указание точного срока действия договора аренды не является обязательным условием сделки. При этом срок использования сдаваемой в аренду недвижимости не может превышать установленный законом максимальный срок. При заключении сделки без указания крайнего срока каждая сторона вправе отказаться от взятых на себя обязательств, заранее известив другую сторону договора за 3 месяца.
В случае оформления договоров аренды на неопределенный срок договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. В этом случае такая сделка не требует государственной регистрации, даже если срок полезного использования объекта недвижимости составит более 12 месяцев. Согласно Гражданскому кодексу № 8212, регистрации подлежат только договоры срочной аренды на срок более 12 месяцев. Более того, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, также не предусматривает обязательной регистрации.
Однако эту форму аренды часто называют «скользкой», поскольку многое зависит от важности основных и дополнительных условий договора. Бессрочный договор основан на использовании вещей на разные периоды – это может быть срок менее 12 месяцев и период до 49 лет. Это влечет за собой определенный риск для арендатора, так как собственник объекта может потребовать расторжения в любой момент.
Согласование сроков
Соглашаясь с данным положением, стороны сделки должны согласиться:
- Срок действия контракта основан на правилах, вытекающих из положений закона;
- применение условий сделки к отношениям, возникшим до ее подписания (при необходимости);
- право арендатора совершить сделку на другой срок;
- условия продления договора аренды с данным арендатором на новый срок.
Пролонгация сделки
Если сторона, получившая недвижимость в качестве арендатора и выполнявшая условия сделки на протяжении всего срока ее действия, желает и дальше пользоваться недвижимостью, закон предоставляет приоритетные права на продление контракта. Однако есть несколько условий для такого судебного иска:
- Отсутствие нарушения условий контракта;
- арендатор предлагает собственнику объекта более выгодные условия аренды, чем другие участники торгов;
- отсутствие нарушения установленного законом срока для уведомления о намерении продлить аренду.
Договор может быть продлен без указания условий, если наниматель не утратил право собственности на имущество по истечении срока действия договора, и его собственник ему не препятствует. Условия самого договора при этом не меняются, так как ни одна из сторон не требует их пересмотра.
Если арендатор намеревается продлить аренду, арендатор должен письменно уведомить собственника недвижимости в течение срока, указанного в условиях сделки, или в течение разумного времени до истечения срока аренды. В случае изменения условий договора стороны должны подписать дополнительное соглашение о продлении договора с учетом изменений в действующем договоре.
Важно: при продлении действующего договора стороны вправе изменить условия арендной платы по своему усмотрению.
Как правило, договор аренды недвижимости заключается на длительный срок. Поэтому арендатору рекомендуется заранее согласовать срок действия договора, а также его основные и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел согласования на весь срок аренды.
Действие сторон по окончанию срока
Если срок, указанный в условиях договора, истек, но арендатор не покинул объект, без возражения собственника он имеет право продолжить использование объекта недвижимости на текущих условиях. Сделка будет считаться продленной на такой же срок.
Если арендатор намеревается прекратить пользоваться недвижимостью, он обязан заранее известить об этом собственника. В противном случае могут применяться штрафы, которые часто устанавливаются арендодателем.
Важно! Если арендатор покинул помещение после окончания действия договора, не уведомив своевременно собственника, то могут возникнуть претензии по оплате за то время, когда собственник помещения об этом не знал. Если арендатор отказывается вернуть помещение после окончания срока аренды, законный собственник может в течение срока исковой давности обратиться в соответствующие органы для защиты нарушенных прав.
