Зачем кадастровая стоимость жилья? Обычно мы думаем о кадастровой стоимости один раз в год, когда платим налог на недвижимость. В каких еще случаях, кроме расчета налога, это требуется, где об этом узнать и как подвергнуть сомнению, мы разработали вместе с экспертами.
Каждая квартира имеет рыночную и кадастровую стоимость. С первым все ясно – это цена, по которой реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость вашей квартиры легко проверить, например, в специальном разделе «Оценка квартиры» на сайте ЦИАН.
Две ценности – две судьбы
Несмотря на то, что в последнее время его пытались приблизить к рыночной стоимости с помощью кадастровой стоимости, она не имеет ничего общего с рыночной стоимостью – для ее определения используется другая методология.
«Нет четкой закономерности корреляции между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью. Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной».
Зачем вводить домовладельца в заблуждение и почему у одной квартиры должны быть две разные ценности? Кадастровая стоимость начала активно использоваться около 15 лет назад. Основной задачей при переходе от среднегодовой стоимости строительных работ к кадастровой стоимости было приближение налоговой базы недвижимости к реальной. экономические показатели.
«Идеальным был бы переход к рыночной стоимости, но слишком долго и затратно устанавливать его за счет бюджета для всей недвижимости в России», – поясняет эксперт. «Поэтому сегодня существует компромисс: кадастровая стоимость использует среднерыночные значения и не учитывает индивидуальные характеристики данного объекта».
Кадастровая стоимость, определяется после государственной оценки и в основном используется для расчета налога. Он основан на Федеральном стандарте оценки № 4 и Федеральном законе № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, т.е. стоимость определяется ежеквартально, а не индивидуально для каждой квартиры.
Кроме того, просто не учитывается ряд показателей, таких как расположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль в рыночной оценке квартиры.
«Поэтому точность таких оценок плюс-минус 30% относительно рыночной стоимости жилья, но зачастую погрешность достигает 80%», – сказал эксперт.
«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, 1 января 2017 года. Эта дата указана в ведомости УГРН». Кадастровая стоимость объекта проверяется каждые три-пять лет. У нас был случай, когда после нашей оценки и проверки кадастровой стоимости в суде она была изменена и данные были внесены в Росреестр. Пришло время для очередной переоценки, в результате которой стоимость этого помещения снова выросла. Заказчик снова запрашивает у нас цитату, затем обращается в суд – кадастровая стоимость объекта снова снижается ».
Когда мне нужно знать кадастровую стоимость?
- Для расчета налога на недвижимость (собственники не используют высокую кадастровую стоимость);
- Чтобы получить ссуду, пока дом используется в качестве залога
- Приватизировать дом;
- при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет
- в судебных спорах по недвижимости.
«Если в договоре купли-продажи указана цена объекта на 30% ниже кадастровой стоимости, налог будет возмещен с кадастровой стоимости».
Где я могу проверить кадастровую стоимость?
- на сайте Росреестра: для этого перейдите в раздел «Электронные услуги и услуги», выберите пункт «Справочная информация об объектах недвижимости онлайн», найдите объект по адресу, на странице данных квартиры откройте «Кадастровая стоимость» раздел;
- на кадастровой карте;
- Если вам потребуется распечатанная выписка, вы можете получить ее в отделениях Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».
Если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон позволяет оспорить ее и установить рыночную стоимость, которая заменит кадастровую стоимость, – поясняет Сергей Мазуков. Для этого собственнику квартиры необходима оценка ее рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества. Полный комплект документов вместе с заявлением необходимо отправить в специальную комиссию при Федеральной регистрационной службе России или в суд. Закон не запрещает подавать заявление в обе инстанции одновременно.
По словам Валерии Борисовой, при правильном оформлении документов процент споров по кадастровой стоимости достаточно высок.
Чаще всего после судебно-медицинской экспертизы кадастровая стоимость определяется где-то между предыдущей стоимостью и стоимостью, определенной в процессе оценки. Чем крупнее объект, тем уместнее ставить под сомнение кадастровую стоимость.
Есть расходы, связанные с процедурой судебного обжалования, предупреждает Михаил Краснов. «Следовательно, сомнение в кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если затраты на судебные разбирательства и экспертизу значительно ниже, чем экономия от амортизации», – говорит он.
Превышает ли кадастровая стоимость рыночную стоимость?
Когда кадастровая стоимость малогабаритной квартиры намного выше рыночной, случаются редко, но случаются. «В нашей практике был случай, когда мы оценивали небольшой загородный дом, кадастровая стоимость которого составляла 5 миллионов рублей, – вспоминает эксперт. – После нашей оценки она упала до 650 тысяч рублей. – Очень существенно. Кадастровая стоимость была выгодна для клиента: его расходы на оценку, гонорары адвоката и судебный иск будут меньше, чем разница, которую он сэкономит при исчислении и уплате налогов.
Но есть и другие истории. Сторонний клиент намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 миллиона рублей, и потребовал ее оценки. Предварительный анализ показал, что именно столько стоит квартира клиента. Оказалось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью квартир. Поэтому оспаривать кадастровую оценку в суде нет смысла.
